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新型冠状肺炎疫情期间房屋买卖合同纠纷处理律师解答(二)

更新时间:2020-5-5 13:27:12

例四、吕某2019年底和开发商签订了房屋买卖合同,但是考虑疫情影响,担心房价下降所以想解除合同。但是看到合同约定了百分之二十的解约违约金,自己200多万的房子,解除要付40万的违约金?他感觉骑虎难下,不知所措。辗转反侧多天,吕某决定致电盈科律师事务所律师需求解答。问解除商品房买卖合同要付多少违约金?

答:一般而言,只要约定不违反法律的强制性规定,应按约定执行。但是在商品房买卖合同当中,考虑到房屋买卖合同制定的主导权掌握在开发商手中,对于商品房违约金法律有特殊规定。违约金超过造成的损失30%,购房人可以要求调整违约金。也就是说在吕某能够证明开发商的实际损失远远低于约定的违约金时,可以要求法院酌定减少违约金。

例五、秦某2018年和开发商签订房屋买卖合同,约定2020年3月30日交付房屋。但是由于新型冠状病毒肺炎的影响,开发商预计交房日期要延迟至2020年5月底。秦某感觉很委屈,给钱的时候一天不差,交房的时候要延期。秦某看到合同约定了逾期交房违约金,两个月有五六千的赔偿。秦某问自己要求逾期交房违约金能得到支持吗?

答:新型冠状病毒疫情的发生属于不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况。开发商如果确实受疫情影响导致房屋逾期交付,可以免除违约责任。但是,要确定两个关键影响因素,第一、疫情期间如何确定?第二、如何确定开发商是否受到影响。目前一些法院对于疫情期间的认定已经作出明确规定,即以重大公共卫生事件应急响应的启动和终止时间确定。同时可以综合停复工的时间考虑。对于开发商是否受到疫情的影响,应当从一般人的常识判断来确定,不应苛责过高的举证的责任。考虑到房屋建设、组织销售都属于人员密集型的活动,一般属于受疫情影响的范围。因此,秦某要求违约金很难得到法院的支持。

例六、殿某在2018年6月和开发商签订了房屋买卖合同,合同约定2019年12月30日交房。但是由于修路导致开发商施工延误,因此未能在约定时间交房。开发商正考虑如何向业主交待,2020年1月疫情爆发了,于是开发商向业主发送了延期交房通知,表示受到疫情影响无法按期交付,疫情属于不可抗力,他们无能为力。同时表明交房时间要待疫情结束后另行通知。殿某很生气,说好的年底交房,那时候可没发生疫情,现在这不是故意找借口推脱吗?开发商可以免除逾期交房的违约责任吗?

答:不能。根据《合同法》第一百一十七条第二款:当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。殿某和开发商约定交房时间时2019年12月30日,当时疫情还未爆发(未启动重大公共卫生事件应急响应),因此不具备免责事由。疫情发生再迟延交房期间,因此不能免除逾期交房的责任。殿某可以主张逾期交房违约金。

例七、紫某2018年6月和开发商签订房屋买卖合同,约定2020年3月15日交付房屋。但是在2019年12月由于为按时建材费用和人工费用,工程一直处于停工状态。2020年2月资金问题解决,但是受到疫情影响,部分建筑工人无法正常复工,工程进展缓慢。预计2020年7月才才能交付房屋,因此向紫某发出了通知,表示受疫情影响无法正常交付,主张免除违约责任。紫某不认可,认为开发商延期的原因并不完全受疫情影响,所以不同意免除违约金。紫某的要求能得到支持吗?

答:开发商逾期交房受到多重因素的影响,那么根据我们上文提到的疫情影响期间的确定,应将疫情影响期间从逾期交房时间中扣除,超出的时间赔偿逾期交房违约金。紫某的情况,如果疫情影响时间为60天(以当地重大公共卫生事件响应开始和终止的时间为准),那么总得逾期交付时间减去60天,就是开发商应当承当违约责任的时间段。

结语:案例均为阐明问题所作,并无指向,如有雷同纯属巧合。本文适用的法律主要包括《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要(一)》。希望大家能结合自身情况,针对疫情期间房屋纠纷合理维权。


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