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天津房产律师 购房时存在重大误解可以撤销买房合同吗?

更新时间:2020-5-10 17:40:32

案情简介:

承租人张女士,欲出售天津市和平区直管公产房屋一套,使用面积7.28平方米,其余房屋均为自行搭建的临时建筑。蒋小姐通过网络途径查询到涉案房屋出售信息(2室2厅50平方米,价格240万元)后,经被告诚鼎义公司居间介绍且实地查看涉案房屋后。2018年10月27日三方签订了《房产买卖合同》,约定成交价为225万元,蒋小姐于签订本合同之时向被告张女士支付定金60万元,双方须于2018年12月1日前亲自办理津房置换挂牌手续。合同签订后,蒋小姐支付定金10万元,并给被告张丽梅出具《欠条》,内容为购买涉案房屋定金50万元于2018年11月10日之前付清。此后,原告未将剩余定金50万元支付给被告张丽梅,并表示不再购买涉案房屋。2018年11月11日,张女士以邮政快递方式向原告邮寄《催告函》,通知原告见函三日内还清所欠定金,逾期三十天视为单方根本性违约,合同自动终止,房屋另行出售,所欠定金按银行相关利息计算本金,并保留追究承担房款10%违约金的权利。2018年11月20日,蒋小姐起诉要求撤销《房产买卖合同》。

法院认为:

蒋小姐购买的涉案房屋除7.28平方米使用面积具备合法使用权以外,其余的使用面积均为临时建筑且不具备合法手续,存在随时被拆除的风险。因此,涉案房屋的价格应为具有合法使用权面积部分的价格,以及受存在临时建筑且装修较好等优势因素影响房屋价格可略高,但现涉案房屋的成交价格明显超出其应有的价格。同时,被告诚鼎义公司作为居间方,应对涉案房屋的临时建筑部分因不具有合法手续,存在随时被拆除的风险性知晓,但未向将小姐充分说明。而且,二被告在向原告介绍涉案房屋状况时,突出强调房屋本面积虽小但实际使用面积大、装修好、租金回报率高等优势,利用原告对涉案房屋现状很满意,但对临时建筑部分的风险性缺乏经验,致使涉案房屋的成交价格明显违反公平、等价有偿原则,构成显失公平。因此,原告要求撤销《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分的诉讼请求,符合法律规定,应予以支持。

法院判决:

一、蒋小姐与张女士、天津市诚鼎义房地产经纪有限公司于2018年10月27日签订的《房产买卖合同》中的房屋买卖合同部分于本判决生效之日予以撤销;

二、本判决生效之日起十日内,张女士返还蒋小姐定金10万元;

三、驳回张女士的反诉请求。

律师分析:

《合同法》第五十四条归档:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

这个案件中介和房主在网络上登记房产为50平米,在签订售房协议的时候也未对影响房价的因素作出明确的告知,因此使蒋小姐陷入误解。

重大误解是撤销合同的理由,一般在撤销房屋买卖合同时,这种误解一般是受害人自身的过错造成的,比如缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的,从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背。其次,当事人的误解必须是要对行为的主要内容构成重大误解。也就是说误解的内容应当对合同的主要内容产生影响,就房屋买卖合同而言,最重要的就是付款金额和房屋交付。最后、误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。行为一旦生效,将会使误解方的利益受到损害。也就是说,购房人如果主张重大误解撤销合同应当证明,合同继续履行对房价产生重大影响。

来源:天津市第一中级人民法院(2019)津01民终3482号


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