天津房产律师
18522151189
定金返还当前位置:首页 > 二手房律师 > 定金返还

天津房产律师 公产房未按约定时间进行摘牌是否构成违约?

更新时间:2020-5-11 14:36:54

案例分析:

2019年2月22日,孙先生和周先生经过中介签订《房屋买卖合同》,合同约定:周先生置换(购买)位于天津市和平区昆明路团圆里6、8号6门118室公产房。价款为2188000元,2019年2月25日之前应备齐除定金之外的全部房款,并配合办理过户相关手续,如果未按合同规定的时间付款超15日,孙先生有权解除合同并要求支付房屋成交的10%作为违约金。签订合同当日,周先生交付定金38800元,同日三方到天津市津房置换有限公司兰州道店办理公产房的出让手续并交纳评估费50元。2019年3月14日,孙先生与案外人天津市津房置换有限责任公司签订《公有住房使用权(公房出售)委托代理转让合同》,2019年3月18日,涉案房产具备摘牌条件,周先生至今未摘牌。

《房屋买卖合同》中第九条第四款约定的周先生付款时间应在案外人天津市津房置换有限责任公司规定的时间,被告需等待案外人天津市津房置换有限责任公司的通知才能将定金及剩余房款存入指定的资金监管账户。

孙先生自述其与案外人天津市津房置换有限责任公司进行过沟通,案外人天津市津房置换有限责任公司明确告知该公司不会通知被告交付剩余房款。

2019年4月2日,孙先生发送短信,询问周先生是否还购买涉案房产,周先生回复:“我在津房置换的公示系统中看到我们要交易的房产在挂牌,不知为何这次挂牌您没有通知我。您这样做是一房二卖”。

因此孙先生要求解除合同,并要求周先生赔偿218800元违约金。

法院审理认为:

三方签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,合同合法有效。周先生已知涉案房产挂牌的情况,但至今仍未摘牌,违反了合同约定配合办理过户相关手续的规定,三方同意解除此合同,本院予以支持。三方的《房屋买卖合同》既约定了违约金,又约定定金,孙先生可以选择适用,孙先生诉讼请求要求被告支付违约金,应认定选择适用违约金条款,孙先生认为购房人未按合同规定的时间付款超过15日,要求购房人支付房屋成交价款的10%作为违约金,因本案涉案房屋为公产房,上述合同规定的付款时间为案外人天津市津房置换有限责任公司通知被告付款的时间,而孙先生和中介均未提交曾经通知原告付款的相关证据,周先生亦否认付款的通知,因此不能认定购房人未按合同约定付款,原告要求被告支付违约金218800元的诉讼请求,本院不予支持。被告已交付原告的定金38800元,按上述合同的约定,被告交付定金后未按照合同约定履行的,无权要求原告返还定金。

法院判决:

一、本判决书生效之日起原告孙先生与被告先生及第三人天津美加美房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》解除;

二、驳回原告其他诉讼请求。

律师分析:

本案当中主要涉及公产房承租权置换纠纷,与一般的房产纠纷存在的主要区别就是,购房人实际要通过津房置换摘牌获得房屋的承租权,付款也是向津房置换指定账户。本案当中,购房人周先生未按时向指定部门付款导致合同解除,因此周先生应属于违约方。

根据合同约定承担违约责任的方式有两种,一种为定金罚则,一种是按照合同违约金处罚。但是本案当中,孙某明确选择了适用违约金条款,但是法院认为付款时间因未通知无法计算,导致无法适用违约金条款,而直接适用了定金罚则,因此没收了购房人的定金。

但是,本案中当事人已经明确选择了适用违约金条款,事实上也因未按时摘牌导致合同解除,但是孙某、居间方确实没有履行通知义务,因此有一定过错,可以酌定减少违约金并确定合理数额。


来源:天津市和平区人民法院(2019)津0101民初2835号


网站首页 关于我们 法治动态 商品房律师 二手房律师 房屋拆迁 房产继承 离婚房产 房产专项 联系我们
地址:天津市和平区环球金融中心78层 电话: 18522151189 手机:18600904595
津ICP备15004938号-2