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天津房产律师 约定房价低于市场价多少可以认定为显失公平?

更新时间:2020-5-14 15:53:05

案例分析:

2017年7月9日,杨先生向朱先生借款5万元;8月21日,朱先生分两次向杨先生银行卡转账共10万元。8月15日,朱先生要求朋友李少宏以每笔30万元分两次共向杨先生转账60万元,随后,杨先生将两笔款项分别转入刘涛、王军账户中,刘涛、王军属于朱某朋友。杨先生在《收款证明》上签名按押。

2017年8月17日,双方签订《天津市存量房屋买卖协议》,约定朱先生以90万元价格购买杨先生所有的东丽区房屋。同日,二人签署《自愿放弃资金监管服务确认书》和《购房人家庭情况申报表》,朱先生缴纳税费,并于8月30日取得上述房屋不动产权证书。

诉讼中,杨先生表示未实际收到购房款。并向一审法院提起评估鉴定申请,经天津市维德源丰房地产评估有限责任公司进行评估鉴定,估价结果为2017年8月17日涉诉房屋价格145.5964万元,原、朱先生经质证对该报告均予认可。

朱先生表示,60万当时给的现金,当时的转账是为了留存证据。房款已经支付。

法院认为:

“显失公平”意指基于合同所产生的民事权利义务,严重的破坏了民事法律关系中双方当事人权利、义务对等的原则。造成显失公平的原因,通常是在订立合同时,当事人一方凭借自己经济方面或者其他方面的优势从而提出苛刻条件,另一方因生产或生活所迫而又不得不接受这种苛刻的条件,这种情形下订立的合同必然产生一方当事人严重侵犯另一方当事人合法权益的后果。本案所涉房屋经评估,于2017年8月17日双方签订协议时的价值为145万余元,而双方于上述合同中约定的90万元已经远远低于市场价格,无论双方之间因何订立该份合同,亦不论杨先生是否确实足额收到协议中“约定”的90万元,90万元的价格于杨先生而言已经显失公平,仅此一点,杨先生要求撤销该份合同,符合法律规定,应予支持。

法院判决:

撤销杨先生与朱先生签订的《天津市存量房屋买卖协议》。

律师分析:

显失公平原则实际上是对双方自由协商达成协议的一种限制,目的在于调整双方地位、经验上的不平等而导致合同不公平的情况。本案当中,朱先生利用借款的优势地位,以低于市场价值百分之三十的价格购房,交易的实质会给杨先生带来显著损失。其次、对于付款方式,虽然留存有转账记录,但是同时有出账记录,所以对付款的情况有待查明。以显失公平为由撤销合同的,裁判中比较少见。因为对于公平的界定,以及如何平衡当事人意思自治,都是相对主观的认定。

天津市第二中级人民法院(2019)津02民终1339号


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