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天津房产律师 房屋在网签后被查封如何维权?

更新时间:2020-5-16 16:45:37

房屋在网签后被查封如何维权?

案例分析:

2018年7月4日,才某、陈某及第三人签订《房屋交易合同》。合同约定:才某购买坐落于天津市河西区房屋,总房款165万元;贷款余额90万元陈某于2018年11月15日前还清;才某于合同签订当日给付陈某定金100000元。2018年12月3日双方正常办理了网签,并存入首付款。

天津市河西区人民法院于2018年12月5日、天津市津南区人民法院于2018年12月26日及天津市河西区人民法院于2018年12月28日对上述房屋作出了查封。

因此才某要求解除合同,并要求陈某按照合同约定赔偿房款10%的解约违约金和迟延履行违约金100000元。同时要求陈某承担因解约造成的律师费、保全费、保函费用等。



法院认为:

本案争议问题主要有:一、房屋交易合同应否解除;二、才某主张陈某承担违约责任是否成立;三、才某主张的违约金是否过高、应予调整。

关于争议问题一,目前案涉房屋上有多道法院查封,存在法定阻却过户的事由,房屋交易合同已无法继续履行,才某购房目的无法实现,故才某要求解除《房屋交易合同》的诉请,符合法律规定,法院予以支持。

关于争议问题二,陈某作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押、查封等阻碍交易之情形,其违反作为出卖人的义务,案涉房屋在过户前被法院查封,且截至目前查封问题仍未解决,陈某的行为构成违约,应向才某承担违约责任。

关于争议问题三,才某向陈某主张了迟延履行违约金100000元及解约违约金165000元,总计265000元。关于迟延履行违约金一节,才某因陈某的违约行为已选择与其解除合同,故陈某应承担解除合同的违约责任。才某主张陈某同时承担迟延履行违约责任给付违约金,没有依据,法院不予支持。关于解约违约金一节,合同约定陈某违约导致合同解除应当双倍返还定金以及支付房屋成交价10%的违约金,才某选择依据合同约定向陈某主张违约金,陈某主张违约金过高,才某未能够提供证据证实其损失情况。且第三人当庭陈述,目前案涉房屋市场价格与成交时的价格基本上一致。根据法律规定,当事人约定的违约金过高的可以请求减少,违约金过低的可以请求增加,违约金应以不超过实际损失的30%为宜。才某主张的金额过高,综合考虑本案实际情况,法院酌情认定按照定金的标准支持才某的违约金主张。

房屋交易合同解除后,陈某应配合才某到房管部门撤销网签手续,使才某可以取回被监管的资金。关于律师费及保函费的问题,在合同中已对此进行约定,陈某应按照约定承担该两项费用。



法院判决:

一、解除才某与陈某、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2018年7月4日签订的《房屋交易合同》;

二、本判决生效后十五日内,陈某配合才某超撤销《天津市存量房屋买卖协议》在房管部门的备案,协助才某办理退回购房首付款的手续;

三、本判决生效后十五日内,陈某给付才某违约金100000元;

四、本判决生效后十五日内,陈某给付才某律师费、保函担保费20300元;

五、驳回才某其他诉讼请求。


律师分析本案裁判的争议的难点有二:

第一、由谁来举证违约金约定过高。违约金调整的标准一般由实际损失来比较确定,违约金一般不超过实际损失的百分之三十。但是谁来承担违约金过高的举证责任呢?根据2009年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,第8条:人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。所以违约金过高应当由违约方举证。

第二、律师费是否能要求败诉方承担。律师费也属于当事人实际损失的一种,一般法院在双方对律师费承担有明确约定的情况下,可以要求对方承担律师费。其次、对于知识产权案件、仲裁案件、第三人撤销债权之诉的案件明确规定了律师费由败诉方承担。最后、《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流 优化司法资源配置的若干意见》第22条,引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度,充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用,促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为,造成诉讼对方或第三人直接损失的,人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。符合上述情况,法院也可以适当支持律师费。

来源

天津市第一中级人民法院(2019)津01民终7607号



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