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天津房产律师 违法拆迁应当按照市价赔偿

更新时间:2020-5-17 17:54:41


违法拆迁应当按照市价赔偿




案例分析: 



2014年8月31日,婺城区政府发布《婺城区人民政府关于二七区块旧城改造房屋征收范围的公告》,并公布了房屋征收范围图,明确对二七区块范围实施改造。许水云位于金华市婺城区五一路迎宾巷8号、9号的房屋(以下简称案涉房屋)被纳入本次房屋征收范围。

婺城区政府主张2014年9月26日改造工程指挥部委托婺城建筑公司对已达成补偿安置协议的案外人的房屋进行拆除时,因操作不慎导致案涉房屋坍塌;婺城建筑公司于2015年3月6日出具的情况说明也作了类似陈述。婺城区政府据此否认强拆行为系由政府组织实施,认为造成案涉房屋损毁的是案外人婺城建筑公司,并主张本案系民事侵权赔偿纠纷,与婺城区政府无关,不属于行政争议。

现许水云经一、二审不服,向最高人民法院提起再审请求,要求:撤销浙江省高级人民法院作出的(2017)浙行终154号行政判决第二项与第三项,改判婺城区政府将案涉房屋恢复原状,如不能恢复原状,则判令婺城区政府依据周边房地产市场价格赔偿,并判令婺城区政府赔偿停产停业损失每月2万元、房屋内物品等财产损失6万元。


法院认为:



本案争议焦点有四:

第一:如何确定拆除主体

《征收与补偿条例》第四条第一款、第二款规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第五条规定,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

所以市、县级人民政府属于房屋征收补偿的主体,即使委托其他实施单位,也对其行为后果承担法律责任。

第二:关于本案拆除行为是否违法

按照《征收与补偿条例》第二十七条的规定,先给予补偿,后实施搬迁。房屋所有权人在签订补偿协议或者收到补偿决定确定的补偿内容后,也有主动配合并支持房屋征收的义务和责任。《征收与补偿条例》和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》对市、县级人民政府及房屋征收部门如何实施征收、如何进行补偿、如何强制搬迁有系统、严密的规定。在被征收人不同意拆迁安置补偿方案双方无法达成一致的补偿协议的情况下,征收主体可以单方作出征收决定,并给予合理补偿。如被征收人不能按照征收决定按时搬迁,可以向人民法院申请强制执行。但是本案当中,双方在没有达成一致补偿协议,征收主体也未作出补偿决定的情况下,直接将房屋拆除,属于违法行为。

第三:应按照何种标准给予补偿

行政补偿是指行政机关实施合法的行政行为,给行政相对人合法权益造成的损失,由国家依法予以补偿的制度。行政赔偿是指行政机关实施违法的行政行为,侵犯行政相对人合法权益,由国家依法予以赔偿的制度。在国有土地上房屋征收过程中,征收及与征收相关联的行政行为违法造成损失的赔偿问题,较为复杂。通常情况下,强制拆除被征收人房屋应当依据已经生效的补偿决定,而补偿决定应当已经解决了房屋本身的补偿问题。因此,即使强制拆除行为被认定为违法,通常也仅涉及对房屋内物品损失的赔偿问题,而不应涉及房屋本身的补偿或者赔偿问题。但本案在强制拆除前,既无征收决定,也无补偿决定,许水云也未同意先行拆除房屋,且至今双方仍未达成补偿安置协议,许水云至今未得到任何形式补偿,强制拆除已构成重大且明显违法,应当依法赔偿。对许水云房屋损失的赔偿,不应再依据《征收与补偿条例》第十九条所规定的《房屋征收决定》公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,即2014年10月26日的市场价格,为基准确定,而应按照有利于保障许水云房屋产权得到充分赔偿的原则,以婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的案涉房屋类似房地产的市场价格为基准确定。同时,根据《国家赔偿法》第三十六条第八项有关对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿的规定,许水云在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策应当得到的利益损失,属于其所受到的直接损失,也应由婺城区政府参照补偿方案依法予以赔偿。

第四、赔偿数额的确定

房屋的赔偿标准,《国家赔偿法》第四条第三项规定,行政机关违法征收,侵犯财产权的,受害人有取得赔偿的权利。因此,为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫,并有效维护许水云合法权益,对许水云房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿,即对许水云房屋的赔偿,不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。结合《国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及许水云申请再审的请求,婺城区政府既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿,也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款。

停产停业的损失赔偿标准,如果许水云提供的营业执照、纳税证明等证据,能够证明其符合《征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》所确定的经营用房(非住宅房屋)条件,则婺城区政府应当依据上述规定,合理确定停产停业损失的金额并予以赔偿。但由于征收过程中的停产停业损失,只是补偿因征收给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难,具有过渡费用性质,因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。同时,房屋所有权人在征收或者侵权行为发生后的适当期间,也应当及时寻找合适地址重新经营,不能将因自身原因未开展经营的损失,全部由行政机关来承担。

屋内物品的损失赔偿,许水云向一审法院提供的相关照片与清单,可以判断案涉房屋内有鸟笼等物品,与其实际经营花鸟生意的情形相符;在许水云已经初步证明存在损失的情况下,其合情合理的赔偿请求应当得到支持。婺城区政府可以根据市场行情,结合许水云经营的实际情况以及所提供的现场照片、物品损失清单等,按照有利于许水云的原则酌情确定赔偿数额,对房屋内财产损失依法赔偿。


法院判决:



一、维持浙江省高级人民法院(2017)浙行终154号行政判决第一项与浙江省金华市中级人民法院(2015)浙金行初字第19号行政判决第一项,即确认金华市婺城区人民政府强制拆除许水云位于金华市婺城区五一路迎宾巷8号、9号房屋的行政行为违法。

二、撤销浙江省高级人民法院(2017)浙行终154号行政判决第二项、第三项与浙江省金华市中级人民法院(2015)浙金行初字第19号行政判决第二项。

三、责令金华市婺城区人民政府在本判决生效之日起九十日内按照本判决对许水云依法予以行政赔偿。

一、二审案件受理费共计100元,由被申请人金华市婺城区人民政府负担。


律师分析:



本案是典型的因违法强拆导致赔偿的行政诉讼,也作为裁判范例登载于最高人民法院公报。

本案处理有两个亮点:

第一:如何确定违法拆除的主体

在现实情况中很少由市、县人民政府主体直接实施拆除行为,往往委托建筑公司施行拆除。一旦出现强拆,如何确定实施强拆的主体就非常重要。

按照法律规定,征收的主体只能是市、县人民政府,如果实施拆迁的建筑公司有市、县级人民政府的委托,那么当然应当由市、县级人民政府承担强制征收的法律后果。如果实施拆迁的建筑公司没有委托,侵害物权的,除应承担民事责任外,违反行政管理规定的应依法承担行政责任,构成犯罪的应依法追究刑事责任。

第二:按照何种标准确定赔偿

行政补偿实际上按照征收补偿方案给予补偿,行政赔偿实际上是按照国家赔偿标准赔偿,而且是为了弥补违法行政行为作出的,因此显而易见后者的赔偿标准一般会高于征收补偿标准。

所以,如果征收主体能够按照征收补偿规定合法组织拆迁,即使最终强制拆除也只能按照征收补偿方案补偿。如果存在违法征收的情节,就可能按照国家赔偿标准即实际损失标准给予补偿。

来源:最高人民法院(2017)最高法行再101号


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