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天津房产律师 主张不可抗力必须是发生在签约之后的不确定因素

更新时间:2020-5-18 14:37:06

主张不可抗力必须是发生在签约之后的不确定因素






案例分析: 




2015年8月15日,原告张宇、张霞与被告亚绿公司签订预售合同,约定:张宇、张霞向亚绿公司购买坐落于上海市某房屋(以下简称系争房屋);约定交房时间为,亚绿公司于2015年12月31日前交付房屋,除不可抗力外;合同补充条款一中,关于合同十一条修改、补充如下:甲方(亚绿公司)定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方(张宇、张霞),除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外,客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况:供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。如遇不可抗力,本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延;本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。2016年6月,亚绿公司发出入住通知书,要求张宇、张霞于2016年7月1日办理入住手续。2016年7月1日,张宇、张霞与亚绿公司双方办理了交房手续。张宇、张霞认为亚绿公司逾期交房,以致涉讼。

逾期交房的原因是系争房屋所在小区的燃气管道外管工程于2015年3月23日由上海市奉贤区金汇镇人民政府与燃气公司签订合同,施工期限为90天,由于属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保,阻挠施工,该工程不能如期完成。2016年2月16日,上海市奉贤区金汇镇人民政府召开协调会进行协调,工程得以顺利进行。 2016年4月20日,燃气管道外管工程竣工验收。2016年5月9日,燃气公司出具合格证明。2016年6月2日,被告亚绿公司取得上海市建设工程规划验收合格证。2016年 7月1日,亚绿公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。




法院认为:




一审法院认为:

市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴,但是确系开发商自身不能左右之情形。合同补充条款一第八条、第十五条约定除不可抗力,还包括亚绿公司难以预计的客观情况,并进行了列举,包括市政配套工程迟延,而本案中正是该情形导致交房迟延,交房时间可予以顺延,且亚绿公司在取得相关许可证当日就履行了交房义务,故张宇、张霞要求亚绿公司承担逾期交房的违约责任无依据,不予采纳。

二审法院认为:

亚绿公司明知配套工程完成是整体竣工验收的前提条件,应当对配套工程的具体进展保持关注,据此预判实际可交房的时间。政府部门与配套施工单位的签约日期为2015年3月23日,根据亚绿公司的陈述及相关证据显示,由于施工地块未完成土地征收,当地居民与政府部门存在争议,阻挠施工,导致配套工程无法开工,陷入停滞状态。同年3月27日,亚绿公司得知该情况后便向政府部门发函催促,但在2015年8月时,尚不存在能够消除居民阻挠因素的迹象。直至2015年12月30日,配套施工单位在协调会议中仍然不能确定实际进场的施工日期。如果停滞状态保持延续,将势必造成整体工程竣工延误。因此,“配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽然还不是确定发生的事实,但也已经不再是抽象的理论可能性,而是亚绿公司已知的现实存在的显著风险。交房期限是购房者选择购房的重要考量因素,在没有收到风险告知的情况下,购房者无法对交房期限的实际可行性进行有效评估,在签约时陷入了信息不对称的意思状态。亚绿公司对自2015年3月27日起签约的购房者均负有对配套工程延误风险的告知义务。系争预售合同的签约日期为2015年8月15日,亚绿公司未对张宇、张霞告知相应风险,违反了合同约定的告知义务。

亚绿公司在 2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞,产生了现实的延误风险,但其在2015年 8月15日签约时并未向上诉人张宇、张霞告知该风险事项,而是承诺于2015年12月31日交房。配套工程受阻停滞的现实风险产生于系争预售合同签订之前,亚绿公司的上述行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺,无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款。




法院判决:




一、撤销上海市奉贤区人民法院 (2017)沪0120民初4598号民事判决; 

二、被上诉人上海亚绿实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张宇、张霞支付逾期交房违约金人民币32292.15元。




律师分析:




本案亦登载于最高人民法院公报,其中的启示有两点:第一、对于限制性责任条款,比如在遭遇市政配套延误的情况可以免除逾期交房的违约责任,这一条款并不必然无效。但是因其属于限制购房人的格式条款,一般记载于合同补充条款部分,字体较小,且结合合同签约的过程,一般没有达到引起购房人的注意。所以属于可以申请法院撤销的条款。

第二、如果开发商在对于延期交房事项有预期的情况下,限制责任条款有可能因此被排除适用。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。


来源:上海市第一中级人民法院 裁判时间2017-08-28


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