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天津房产律师 房屋未办理房产证前被查封怎么办?

更新时间:2020-5-22 14:56:50



房屋未办理房产证前被查封怎么办?






案例分析: 





原告陶华北与第三人福成房地产公司于2010年10月25日签订了《福成花园商品房定购协议》,主要内容为:卖方福成房地产公司,买方陶华北;买卖商品房位于新沂市福成花园二期15号楼1单元601室,面积146.53平方米,单价1600元/平方米,房屋总价为234448元。协议签订后,原告于2012年5月16日支付234448元,福成房地产公司同时向原告出具了购房款收据。2011年10月6日,福成房地产公司将涉案房屋交付原告,原告入住使用至今。福成花园小区二期商品房于2007年10月1日取得了商品房预售许可证,因未能综合竣工验收,故至今不能办理产权证。原告陶华北名下尚有位于新沂市北沟街道温馨家园住房一套。

福成公司因其他案件承担连带担保责任,涉诉房屋被法院查封。





法院认为:




一审法院认为:

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。陶华北与福成房地产公司虽然在法院查封涉案房产前已经签订了商品房定购协议,且该协议具备房屋买卖合同的实质要件,并付清购房款,但陶华北名下尚有其他用于居住的房屋(即新沂市北沟街道温馨家园住房一套)。因此驳回陶华北要求停止执行房屋的诉讼请求。

二审法院认为:

按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”陶华北符合该条款的规定,因此予以支持。




法院判决:




一、撤销江苏省新沂市人民法院(2016)苏0381民初4462号民事判决。 

二、停止对位于新沂市福成花园小区二期15号楼1单元601室房屋的执行。 




律师分析:




《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对不同买受人主体提出的执行异议,规定了不同的保护要件。其中,第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护要件;第二十九条则是为了保护消费者利益,对购买登记在商品房开发企业名下房产的消费者的物权期待权保护要件所作的特别规定。案外人提出的执行异议,只要符合第二十八条或第二十九条两者任一条规定的保护要件,人民法院即应当予以支持。不需要将两条全部符合才能排除执行。


来源:江苏省徐州市中级人民法院(2017)苏03民终1380号


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