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天津房产律师 并非恶意拖欠房租不是解除租赁合同的理由

更新时间:2020-5-26 14:39:38



并非恶意拖欠房租不是解除租赁合同的理由





案例分析: 



华雄公司与北大公学达成租赁协议,2017年6月又补充达成《拖欠租金还款协议书》,约定北大公学2017年6月12日之前交清所有拖欠房租和水电费。但是北大公学实际上在2017年6月22日才交清。华雄公司2017年7月3日提起起诉,要求解除租赁合同。理由有二:

第一、根据双方《拖欠租金还款协议书》的约定,未能在2017年6月12日交清房租,双方解除合同。因此以延迟支付房租为由要求解除租赁合同。

第二、认为北大公学还未获得《办学许可证》和《卫生许可证》,主张违规办学,因此要求解除合同。




法院认为:



虽然北大公学未能按照双方所签《拖欠租金还款协议书》约定的期限在2017年6月12日前交清租金及水电保安费等,直到2017年6月22日北大公学才向华雄公司支付上述款项,但是,由于涉案租赁合同并未明确约定支付租金的账户,双方在2017年6月12日至6月22日间就交纳租金账户事宜一直在沟通,北大公学并非恶意拖欠租金;在拖欠期间,华雄公司并未提出解除合同,且直至2018年1月还接受给付的房租,从行为上应视为同意合同继续履行。

其次、北大公学承租涉案场地后,开始筹办伊贝迪幼儿园事宜。2016年1月26日,四会市人民政府作出关于《四会市中心城区中小学及幼儿园布局规划(2014—2020)的批复》,同意布局规划中包括伊贝迪幼儿园。2017年3月10日,四会市教育局向张志云发出《关于同意张志云筹设东城街道伊贝迪幼儿园的批复》,同意张志云在东城街道筹设伊贝迪幼儿园。对于北大公学开办伊贝迪幼儿园是否存在违法招生,不属本案审理范围。华雄公司以北大公学违法办学为由要求解除合同的理由不成立。




法院判决:



驳回四会市华雄房地产开发有限公司的再审申请。(租赁合同继续履行)




律师分析:



意思表示有多种方式,虽然书面协议约定了在2017年6月12日不能交付房租双方即解约,但是在延期支付租金期间华雄公司并未提出解约,且在提出解约后继续接受北大公学给付的租金。以实际行动作出了继续履行合同的意思表示,也以实际行动对书面合同进行了变更。

违法或者违规行为是否必然导致合同的解除,取决于违法行为是否属于违反了强制性的效力规定。即明确在法律或者行政法规中规定,缺乏必备条件合同无效的情形。如果是管理性的规定,并不必然导致合同无效。





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