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天津房产律师 实际用途是居住约定用途为办公承租人如何保障自身权利?

更新时间:2020-6-2 21:14:32



实际用途是居住约定用途为办公承租人如何保障自身权利?




案例分析: 



案例简介:

天津市河北区房屋(设计用途为非居住,登记建筑面积28.76平方米,以下简称讼争房)产权人系案外人梁尚斌。经梁尚斌授权,委托纳什公司对外租赁经营。2017年6月5日,王建立与纳什公司签订《房屋租赁合同》,约定纳什公司将讼争房租赁给王建立使用,用途为办公,租期自2017年6月5日起至2019年6月4日止,月租金3000元。此外,双方在该合同免责条件中约定“因不可抗力因素或国家政策致使本合同不能继续履行或造成损失,甲、乙双方互不承担责任”。当日,纳什公司将讼争房连同室内桌、椅、床、茶几、沙发、空调、电视和冰箱等物品一并移交王建立使用。

2017年12月12日,天津市河北区公安消防支队下发告知书,以讼争房设置有“隔断房”、“群租房”,房屋耐火等级不符合国家标准,违反《中华人民共和国消防法》的规定,责令予以拆除清理。天津市河北区房地产管理局亦于同日下发通知书,要求讼争房业主针对将房屋租用给多人的行为,限期到君临大厦综合整治办公室说明情况。此后,王建立经与纳什公司协商,2017年12月27日,双方办理了交接确认手续,王建立将讼争房腾退给纳什公司,但纳什公司尚有剩余租金2500元和押金6000元未能退还。

纳什公司拒绝返还剩余租金和押金,理由是:涉案房屋规划用途为非居住,但王建立擅自改变房屋租赁用途用于居住,后有关部门下发整改通知,导致租赁合同不能继续履行,应当承担违约责任。



法院认为:




改变讼争房租赁用途,进而是否形成违约一节,本院的观点是:房屋设计用途虽记载为非居住,但只是相对于住宅房屋的设计功能而言,无论是产权人、出租人还是承租人,目前的法律、行政法规并不存在禁止居住的相关规定。从双方最初交接讼争房的过程来看,室内的物品陈设布局明显具备居住特征。此外,结合长期以来君临大厦房屋产权登记和业主使用的实际情况,也能够说明讼争房确有居住的条件。

双方签订的《房屋租赁合同》明显采用格式条款,约定的房屋租赁用途虽为办公,但该用词比较模糊,表述并不清晰、明确,纳什公司没有进行合理说明,无疑加重了王建立的责任并排除其主要权利,没有体现双方的真实意思表示。






法院判决:



一、确认原告王建立与被告纳什公司签订的讼争房《房屋租赁合同》于2017年12月27日解除;

二、判决生效后五日内,被告纳什公司一次性返还原告王建立剩余房屋租金2500元和押金6000元;

三、驳回被告纳什公司的反诉诉讼请求。




律师分析:




成熟的房屋租赁托管人一般都会建立有利于己的合同条款,当事人签订协议时往往不会注意到这些合同条款,但订立的情况与实际使用情况又大相径庭。例如本案中,虽然租赁合同的使用用途为办公,但是实际交付的房屋显然满足居住条件,在承租人用作居住的时候也未提出异议。

因此,在针对这类诉讼的时候,应当从实际行动是否对合同履行进行变更入手,结合实际的履行情况,主张自身的合法权利。


来源:天津市河北区人民法院(2018)津0105民初850号



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