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天津房产律师 租赁房屋改造是否是合同终止的合法事由?

更新时间:2020-6-8 13:42:41





租赁房屋改造是否是合同终止的合法事由?




案例分析: 




案例简介:

2008年2月18日,兴都大酒店(甲方)与杨某(乙方)订立房屋租赁合同一份,载明:甲方将坐落在汇龙镇人民中路467号租给乙方作为商业使用;租赁期限自2008年2月20日起至2014年2月19日止。双方在房屋租赁合同中还约定了其它条款。2010年8月20日,双方订立了补充协议一份。协议载明:因乙方将汇龙镇人民中路467号二楼、三楼转租给五星电器经营使用,经甲方同意租赁期限延长至2018年10月31日;延长期的租金,由双方根据同期该地段的市场行情协商确定,如双方未达成一致意见,按原合同租期执行,双方均不算违约;在合同期内,如遇重建或改造房屋,合同终止,甲、乙双方均不算违约。

2011年6月27日,五星电器发生火灾,致外墙装饰广告牌毁损。事故原因系室外霓虹灯电器线路受潮短路而引燃外墙装饰广告牌所致。2012年3月18日,兴都大酒店向杨某发出书面通知,要求终止租赁合同。通知载明:“因汇龙镇人民中路467号房屋该幢房屋建造时间较长,为保证租赁方的人身和财产安全,需对该房屋进行改造。根据2008年双方签订的房屋租赁合同及2010年8月20日签订的补充协议,我公司决定终止租赁合同。关于你方转租给五星电器的部分房屋由你方通知五星电器终止租赁事宜。请你方在2012年5月25日前腾空房屋并向我公司办理交房手续。房屋租金在交房后二日内以实际租赁时间结算。杨某接到通知后,持有异议,向兴都大酒店交涉未果,遂向法院提起诉讼。





法院认为:




双方在补充协议中约定在合同期内,如遇重建或改造房屋,合同终止的条款对双方均有约束力。本案争议焦点是反诉原告要求对出租房屋进行装修、改造是否属于双方约定的重建或改造。所谓如遇房屋重建或改造,结合房屋租赁合同关于合同解除的条件,应当理解为是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造,或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形。因此,兴都大酒店将租赁房屋改造成办公及职工宿舍自用,并不符合双方约定的解除合同的条件。利。





法院判决:




一、南通兴都大酒店有限公司作出提前解除房屋租赁合同无效。

二、杨某与南通兴都大酒店有限公司继续履行于2008年2月18日签订的房屋租赁合同及2010年8月20日签订的房屋租赁补充协议。

三、驳回杨某的其他诉讼请求。

四、驳回南通兴都大酒店有限公司的诉讼请求。




律师分析:




本案例属于地方参考案例,具有一定的借鉴意义。根据合同约定,“如遇房屋重建或者改造,则合同终止”。争议的焦点主要是对于该约定的理解。这一条款实际约定在补充协议当中,是为了保证合同继续履行,房屋正常使用制定的。所有,该条款应当理解为,在出租房屋具有重建或者改造客观必要性时,或者不加以改造将会导致租赁合同无法继续履行时方能成就。

而本案却非如此,是由于兴都大酒店主观上的改造意愿而实施的,事实上租赁房屋的现状并不影响正常的租赁使用。基于此,酒店方无权单方终止合同履行。



来源:江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民终字第0938号


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