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天津房产律师 未按时支付租金导致解约并赔偿违约金

更新时间:2020-6-8 13:51:22





未按时支付租金导致解约并赔偿违约金?




案例分析: 




2018年4月张先生与蓬莱公司签订了《天津市房屋租赁合同》,蓬莱公司租赁张先生所有的一处河西商铺,租赁期间为2018年至2023年,租金为每月5万元,季付。双方约定,给予蓬莱公司两个月的免租期用于装修。蓬莱公司正常装修施工,并按时缴纳了一年半的房租。2019年6月蓬莱公司提出由于张先生房屋消防设施不完全,且延迟提供第一次消防验收手续,导致装修期间停工,延迟开业,因此未按时支付房租,并向张先生提出要求减免四个月的房租作为补偿。

张先生认为房屋经过消防验收,验收手续合格,且已经向蓬莱公司提供了消防验收手续,不存在违约。蓬莱公司延期支付租金近两个月,根据合同约定,张先生向法院提起诉讼,要求解除与蓬莱公司的房屋租赁合同,按照租金标准支付未付租金及房屋使用费至实际腾房之日止,同时要求蓬莱公司另行赔偿逾期支付违约金3万元。






法院认为:




本案争议的焦点有两点:

第一、 蓬莱公司拒绝支付房租的抗辩理由是否成立?

蓬莱公司未对张先生房屋存在消防缺陷作出有效举证,相反张先生提供了第一次消防验收手续,该验收手续属于开发商交付前对整体房屋进行的消防验收,张先生的房屋属于验收的一部分,经过验收后报相关部门备案。因此该文件并不保存在张先生的手中。但这并不能说明房屋消防验收不合格。更不能证明,蓬莱公司装修延误是由于张先生导致的。因此蓬莱公司迟延支付租金的理由并不成立。

第二、 租赁合同是否应当解除,蓬莱公司是否应当支付违约金?

根据《合同法》第九十三条第二款的规定:当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十六条第一款:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方签订的《天津市房屋租赁合同》约定,蓬莱公司迟延支付租金15天,张先生可以要求解除合同,并按照所欠租金的20%支付违约金。张先生在欠租两个月的时候起诉要求解除合同,符合约定的解除条件,并通过起诉的方式向蓬莱公司予以通知。因此自起诉状送达蓬莱公司之日合同解除。由于蓬莱公司违约导致合同解除,所欠租金为15万,因此应当支付张先生违约金3万元。






法院判决:




判决蓬莱公司与张先生2018年4月签订的《天津市房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。

自判决生效之日起十日内,蓬莱公司支付2019年6月23日至9月23日租金15万元。

自判决生效之日起十日内,蓬莱公司按照合同租金标准给付2019年9月23日至实际腾房之日的房屋使用费。

自判决生效之日起十日内,蓬莱公司支付张先生违约金3万元。





律师分析:




由于2020年疫情影响,导致很多商铺无法正常开业使用,部分出租人主动减免房租,部分承租人提出减免房租的要求。在双方没有对房租的减免达成一致的情况下,承租人应谨慎对待支付房租的问题,避免因违约解除租赁合同的风险。对于疫情期间是否应当减免房租,租赁双方应本着租赁房屋是否确实受疫情影响,影响的时间为多久,是否造成停业等多方面因素客观协商。如无法对是否减免,减免多少达成一致,建议达成补充协议,对于疫情期间的房租另行商议,其余时间正常履行,以免扩大损失。



来源:天津市河西区人民法院(2019)津0103民初13535号。


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