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天津房产律师 房屋存在质量问题实际损失应当如何确定?

更新时间:2020-6-10 20:07:16



房屋存在质量问题实际损失应当如何确定?



案例分析:



2007年6月7日,原告李明柏(乙方)与被告金陵置业公司(甲方)签订《美仕别墅》商品房买卖契约,约定:乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋,建筑面积276平方米,同年6月24日,金陵置业公司向李明柏交付了房屋(实际建筑面积为280.22平方米)。2008年,李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年3月18日,锋固建筑公司针对该房屋出具了结构加固设计图、工程报价单,并于2010年3月29日进场施工,施工期为8天。施工结束后,双方仍存在争议,李明柏诉至法院,要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。

该案审理中,李明柏与金陵置业公司进行协商,双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定,金陵置业公司委托建研公司进行了鉴定,2011年3月28日,建研鉴定公司作出(2011)建鉴字第5144号鉴定报告,结论为:该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。另外,就租金标准,一审法院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询,2010年,与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋(建筑面积为240平方米-250平方米)月租金价格为7000元至8000元,毛坯房的租金价格为2000元(建筑面积为280.22平方米)。 2007年至2010年,房屋租金上涨的幅度为8%-10%。



法院认为:



一审法院认为,原告李明柏与被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。金陵置业公司交付的房屋存在质量问题导致李明柏不能居住使用,故李明柏有权向金陵置业公司主张由此给其造成的损失,因李明柏在2011年7月22日已经知道该房屋可以安全居住,故该租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日。关于租金计算标准,法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定,其中2010年5月至2010年12月为72000元(9000元/月×8个月),2011年1月1日至2011年7月22日为66 660元(9900元/月×6个月零22天),合计138 660元。并确定退还房屋无法使用期间的物业费。

后该案件经二审、再审、发回重审,对于租金应该按照何种标准计算产生了巨大的分歧。

最终,法院认为原审原告李明柏与原审被告金陵置业公司签订的商品房预售合同合法有效,双方均应按约履行。因房屋质量问题,致李明柏无法对涉案房屋使用、收益,金陵置业公司应该赔偿李明柏租金及物业费损失。比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册,差距悬殊,后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格,应予以采用。关于2010年4月21日至12月的租金损失,法院酌定为143 229元(61.36×280.22元/月×8.33个月);2011年1月至7月22日的租金损失,法院酌定为127 330元(67.82×280.22元/月×6.7个月),以上合计270 559元。李明柏2008年7月至11月期缴纳的物业费用损失1922元(扣除2008年12月至2009年3月的装修期)、2009年4月至2011年7月22日缴纳的物业费用18181.2元,应当由金陵置业公司赔偿。



法院判决:



一、原审被告金陵置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李明柏损失290 662.2元(其中租金损失270 559元,物业费损失20 103.2元),扣除原审生效后金陵置业公司已赔付李明柏的160 322.12元,原审被告金陵置业公司还应赔偿原审原告李明柏损失130 340.08元。

二、驳回原审原告李明柏的其他诉讼请求。




律师分析:



法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判,无论是当事人提供的证据,还是人民法院依职权调取的证据,均应客观真实的反映案件事实,并经双方当事人质证后,才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料,人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断,如上述证据不能反映案件的客观真实情况,则不能作为人民法院认定案件事实的根据。这个案件,金陵置业公司违反合同约定,交付的房屋存在质量问题致李明柏不能正常居住,应承担违约责任。李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失,人民法院应予支持。关于租金损失的计算标准问题,原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准,并以此计算房屋租金损失,即 2010年涉案房屋租金认定为9000元/月,2011年认定为9900元/月。根据市场一般行情,决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素,物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料,而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明的事实,物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于美仕别墅区位的同类房屋实际市场租赁价格,故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此,原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平,在计算涉案房屋租金实际损失时,最终综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。



来源:


江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民再终字第28号  参考级别:最高人民法院公报案例


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