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天津房产律师 开发商破产购房者怎么办?

更新时间:2020-6-11 10:57:24




开发商破产购房者怎么办?





案例分析:


沃凯宏于2015年7月7日向宁波市镇海区人民法院提起诉讼,请求确认其向东来公司购买的商品房不属于东来公司的破产财产。该院审理查明,2012年12月6日,东来公司、沃凯宏签《商品房买卖合同》,约定沃凯宏向东来公司购买多处房屋合同总价合计6560000元。沃凯宏已付清全部购房款。上述合同约定东来公司应当在2013年12月30日前将符合条件的商品房交付沃凯宏使用,并已向宁波市镇海区房地产管理中心登记备案。2013年12月18日,东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向该院申请进行重整,该院于次日受理东来公司的重整申请。后因东来公司管理人未按期提出重整计划草案,该院于2014年9月19日终止东来公司的重整程序,并宣告东来公司破产。该院认为:商品房买卖属于特定物买卖,案涉商品房虽未办理产权证,但沃凯宏已支付全部购房款,根据《审理破产案件规定》第七十一条第(五)项之规定,应不属于东来公司的破产财产,于2015年11月25日作出(2015)甬镇商初字第1023号民事判决:确认沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》项下的商品房不属于东来公司的破产财产。

第三人宁波住建集团以自身利益受侵害为由,要求撤销判决。


法院认为:


沃凯宏与东来公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效,且已支付全部购房款,所购房产有明确楼层和房号,存在固定的界限及特定的空间,可与他人所购买的房屋相区别,应当确定系特定物。《审理破产案件规定》至今没有废止,其第七十一条的内容现仍具有法律效力,该条规定与《破产法司法解释二》第二条并不存在抵触,该条第(五)项与第(六)项亦不相冲突。(2015)甬镇商初字第1023号民事判决及(2016)浙02民终63号民事判决,已就沃凯宏所购买的案涉房产是否属于破产财产在事实认定与法律适用上均作了充分的阐述与论证,在该两判决均已确认案涉房屋不属于破产财产的情况下,住宅公司又提出第三人撤销之诉,却未提供能证明其主张的任何证据,其起诉缺乏事实根据和法律依据,不予支持。


法院判决:


驳回宁波住宅建设集团股份有限公司的再审申请。


律师分析:


本案争议的焦点有二,第一,应当适用何种法律?第二、涉诉房屋是否应当列入破产财产?

(一)关于原判决是否存在适用法律错误的问题。住宅公司主张,因《中华人民共和国企业破产法(试行)》已被新的《中华人民共和国企业破产法》取代,以《中华人民共和国企业破产法(试行)》为制定依据的《审理破产案件规定》失去了适用前提和基础,且对比《破产法司法解释二》的相关内容,《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项已被删除,原审适用法律错误。最高院认为,《中华人民共和国企业破产法》实施后,《审理破产案件规定》未被最高人民法院废止,且《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项的适用,原审判决适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项的规定并无不当。在特定物买卖中,已经完全支付对价的不属于破产财产。

(二)关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成,因此不是标的物,客观上也无法转移占有,即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为,沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”,不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形。

因此,在开发商破产前,已经签署房屋买卖合同,并支付全部对价,因客观原因尚未交付的,涉诉房屋不属于开发商的破产财产,破产管理人应配合购房人办理过户手续。


来源:


最高人民法院(2017)最高法民申1429号


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