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天津房产律师 物业管理用房属于全体业主共有吗?

更新时间:2020-6-15 22:53:31





物业管理用房属于全体业主共有吗?






案例分析:



原告艺君业委会为徐州市西苑艺君花园(一期)小区业主委员会,被告中川公司为开发企业。2000年6月21日,被告取得徐州市规划局徐市规地(2000)编号81《建设用地规划许可证》,规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为:2层(限高6米),物业用房260平方米。

2001年8月30日,徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书,被告随即交付房屋,通知西苑艺君花园(一期)业主交房。

2001年11月被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》,申请将2000年11月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房,之后仅留两间20平米左右的房屋作为物业用房。因此,原告业主委员会向徐州市人民政府提起行政复议,请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房,恢复为物业管理用房。并得到支持。

现原告业主委员会要求确认涉诉物业管理用房属于全体业主所有。

被告不同意原告的诉讼请求,理由有三,第一原告诉讼主体不适格。第二,现有的物业用房是针对规划图中110500平米的建筑面积设计的,而非针对一期业主。第三、规划定点图中记载的“营业”和“物业管理”,并不能证明房屋属性。现涉案房屋登记在中川公司名下。



法院认为:



本案双方当事人的争议焦点是:1.艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格;2.行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力;3.被告中川公司重新调配物业用房的效力如何;

1.艺君业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权,向被告主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。

2.行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。在定点规划之时开发商未提出异议,应当以规划的用途确定为房屋的用途。

3.被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。被告在房屋交付后,物业管理用房归全体业主所有,被告无权申请调整。且规划局调整房屋用途的的决定已经被撤销。所以房屋应定性为物业管理用房。



法院判决:



确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)(徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的)物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。



律师分析:



业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。

 物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行业务必需的场所,依照《物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。



来源:



来源: 徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书      最高人民法院公报案例



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