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天津房产律师 只签订预约商品房合同能否继续履行?

更新时间:2020-6-22 15:21:35


只签订预约商品房合同能否继续履行?



案例分析:



2014年3月16日原告(反诉被告)“华元房地产公司”与被告(反诉原告)姜双双签订了“华元·一世界一会馆购买协议书”,协议主要内容为:

  1、姜双双购买位于开元大道西侧一会馆整栋商业楼,总面积为7922.83平方米,总价款为53975230.00元(6812.62元/平米);

  2、姜双双应于2014年3月16日向“华元房地产公司”交付定金500.00万元,在2014年4月1日向“华元房地产公司”再支付2200.00万元;

  3、此一会馆整体大楼有单独的土地证,宗地编号为0070030903和房产证由“华元房地产公司”负责办理,费用姜双双自负,“华元房地产公司”保证占地、建筑与它的功能不会与周边的村庄、村民以及政府机关部门的要求有任何经济纠纷与矛盾;

  4、“华元房地产公司”保证一会馆整体竣工时间为2014年10月1日;

  5、“华元房地产公司”取得预售许可证后,买方需接到通知七日内双方签订正式的商品房买卖合同,之后双方的权利义务遵循正式的商品房买卖合同的约定。

  协议签订后,被告(反诉原告)姜双双在2014年3月16日支付480.00万元,在2014年4月1日支付2220万元,2014年7月10日支付1000.00万元,2014年9月1日支付500.00万元,以上共计支付4200.00万元,尚欠1197.523万元。

  另查明,涉案商业房屋于2014年3月6日已经取得商品房预售许可证,房屋现已竣工验收。2016年2月23日,原告(反诉被告)“华元房地产公司”向被告(反诉原告)姜双双发出催款函。现原告(反诉被告)要求解除合同,被告(反诉原告)要求继续履行合同。



法院认为:


本院经审查认为:本案争议的焦点是案涉合同是否应当解除。双方当事人于2014年3月16日签订的《华元·一世界一会馆购买协议书》虽然为认购协议,但是该协议约定了商品房的面积、房屋总价款、付款时间、违约责任、争端解决方式等主要权利义务。从实际履行情况上看,华元房地产公司已实际完成案涉房屋的竣工验收,姜双双亦先后四次支付4200万元的购房款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,原审法院将上述协议认定为商品房买卖合同,具有法律依据。协议书合法有效,双方应依约全面履行。但是,华元房地产公司在上述协议签订之前即2014年3月6日取得预售许可证后,未能依据约定七日内通知姜双双签订正式商品房买卖合同,亦未能解决与周边村民有关征地拆迁补偿的纠纷,有违诚信原则,构成违约。姜双双在案涉房屋存在瑕疵的情况下未支付剩余款项,具有合理理由。且根据查明的事实,案涉协议实际仅约定了2014年3月16日交付定金500万元和2014年4月1日前交付2200万元,没有约定剩余款项的交付时间,故原审法院没有认定姜双双构成违约,具有事实依据。华元房地产公司构成违约,现其又以双方未正式签订商品房买卖合同为由要求解除合同不能予以支持。华元房地产公司的申请再审理由不能成立,本院不予支持。


法院判决:


双方签订的预定协议书继续履行。驳回华元房地产公司的再审申请。



律师分析:


在房价出现变动或者其他特殊因素影响的时候,开发商会提出解除合同的诉讼请求。如果只签订了预定协议,只要有一方不同意履行合同,合同就不能履行了吗?众所周知,合同是双方协商一致达成的,如果预约合同约定双方的履约内容是签订天津市商品房买卖合同,那么只要对于合同内容不能达成一致就不能履行。但是,如果该预定协议具备了商品房买卖合同的主要条款,且收受了购房人的房款而非仅仅是定金。应认定成立了商品房买卖合同关系,这时法院就可以依据商品房买卖合同的条款进行审理,如何不存在合同履行的障碍,那么应当判决合同继续履行。



来源:



河北省沧州市中级人民法院裁判文书(2016)冀09民初40号  最高人民法院裁判文书(2017)最高法民申890号



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