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天津房产律师 因为限购限贷政策解除合同算违约吗?

更新时间:2019-8-4 10:14:49

天津出台了限购限贷政策,要求天津市居民以家庭为单位可以购买两套住宅,天津市居民以个人为单位仅可购买一套住宅。外地人员,在天津市缴纳社保或者个人所得税费,三年缴纳两年的,即可购买住宅一套。
同时限购要求,购买第二套住房的,首付款一律提高至总房款的60%,贷款年限不超过25年。
那么在这种限购,限贷政策下,提出解除合同是否属于不可抗力?是否算违约?
首先对于限购限贷政策,并不属于不可抗力的范围,而是属于“《合同法司法解释二》”)第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”法理上称之为“情势变更”,但是情势变更并不当然免除解约方的责任。
对于因为政策变化而引起的解除合同法院有如下处理原则:
第一、对于政策变更有约定的。
如果对于发生限购限贷政策之后的处理有明确约定,那么应当按照约定处理。比如,双方约定,一旦因为政策变更,导致首付款贷款比例提高,由购房人自行补足剩余房款。那么购房人此时不能依据情势变更要求解除合同。
第二、对于政策变更没有约定,但是约定办理网签的时间发生在限购之前。
只要约定办理网签的时间在新政出台之前,按照合同约定办理网签,即不会受到限购限贷政策影响。如果约定的办理网签时间在限购限贷政策之前,由于个人拖延,导致未能按时办理网签,从而受到限购限贷政策的影响,因此提出解除的,不能免除违约责任。
第三、对于政策变更没有约定,且约定网签时间在新政实施之后,但是可以通过其他方式弥补实现履行合同的。
虽然购房人受到了限购限贷的影响,一般限购是无法通过后期努力弥补的,限贷是可以的。比如,出卖人愿意向购房人借款,使其完成付款义务,且借款期限可以参照银行贷款期限计算。例如:北京市东城区人民法院(2017)京0101民初8992号判决。因此,合同具备继续履行的可能性,购房人此时仍然以受到限购限贷政策的影响要求解除合同的,不予支持。
所以,仅有在双方对于限购限贷政策出现没有约定解决方案,且办理网签的时间在限购限贷之后,且不能通过其他方式弥补的。购房人可以提出解除合同,并予以免责。

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