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天津房产律师 因限购导致合同解除的中介费应当退还吗?

更新时间:2019-8-4 14:44:47

目前对于这种情况,有三种意见。
第一种意见,受限购、限贷政策影响,房屋买卖合同因无法履行而解除,买受人可凭“不可归责于双方当事人的事由”为由,主张解除居间合同,居间人在扣除已支出的必要费用后应当返还收取的居间费用。
第二种意见,虽然受限购、限贷政策影响导致房屋买卖合同无法履行,但居间人已向买卖双方报告了订立合同的机会,促成了合同的签订,已经完成居间义务,有权收取中介服务费。
第三种意见,限购、限贷政策影响导致房屋买卖合同无法履行,属于房屋买卖合同中的免责事由,不是居间合同的免责事由。但是应考虑到居间人是否完全履行了居间义务,即是否对限购限贷政策向购房人阐明,指导其完成签约。如居间人完全履行了居间义务,则中介费不应返还,如居间人没有完全履行居间义务,或者居间服务存在瑕疵,则应退还部分居间费用。
笔者同意第三种观点。
对于中介费是否应该退还,不应只以房屋买卖是否能够实现为衡量标准。因为根据《合同法》的规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”,可知居间人收取报酬的前提是促成合同成立,而非合同完全履行。
居间合同要求,居间人有如实报告的义务,只有在居间人故意隐瞒或者因为重大过失,未审查购房人是否具有购房资格或者限贷情况下,购房人签约的,才有可能返还中介费用。同时应考虑签约的个人实际为完全民事行为能力人,对于自身的条件和合同的后果应当有所了解,因此不能将错误签约的责任完全归结于居间方。因此要求居间费完全退还很难得到法院的支持。

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