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房屋拆迁补偿 小产权房房屋买卖合同并不必然无效

更新时间:2019-2-3 15:42:03

案情简介:

于某在村集体土地上建了一栋楼房共有房屋七间,办理了一栋楼房的产权证。但是因为土地性质属于集体土地,不能办理土地使用权证。2013年6月,于某将其中一套房屋以3000元每平米的价格卖给了来此地做生意的孙某,双方签订了买卖房屋协议,并已实际履行,2013年底孙某听说国家要整治小产权房建筑,担心房屋被清理拆除,遂反悔要求退还房款,于某不同意,诉至法院。

天津房地产律师:

本案争议的焦点是买卖小产房的合同是否无效。

根据我国土地管理法规定,农民集体所有的土地所有权不能出让、转让、出租或者用于非农建设。我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所有权同时转让抵押。也就是说我国实行房地一体主义政策。我国合同法规定,违反法律、行政法强制性规定的合同无效。因此这样的小产权房买卖协议无效。

法院判决:

该小产权买卖合同无效

但是现在出现另一种司法意见:小产权房作为一种物权,也具有占有、使用、收益、处分的性质,既然有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定了集体土地使用权不得转让、出让和出租用于非农建设,但是小产权房的买卖并没有将土地用于非农建设,也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地,但这些规定都没有上升到法律或行政法国的高度,依据最高院对合同法的解释,只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或者国务院颁布的行政法规的强制性固定的合同才是无效合同,因此小产权房的买卖协议也可能有效。


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