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天津房产律师 房款约定不明怎么办

更新时间:2019-2-20 20:05:31

二手房纠纷案例简介:

许小姐委托成先生将自有的一套住房出售,双方签订了一份委托合同,并且对该委托合同进行公证,委托的事项包括:物色购房者、确定出售价格、代理与购房者签订买卖合同,收取售房款,代理到房管部门办理过户登记手续等。不久,成先生代理许小姐与高先生签订了《天津市二手房买卖合同》,双方约定购房款80万元。之后,许小姐配合高先生办理了房屋过户手续。高先生支付房款60万元。尚余20万元尾款,许小姐向高先生索要。但是高先生提出,自己曾与成先生约定,徐小姐出卖的这套房产实际购买人是成先生,成先生只是借高先生的名义购买。因为成先生是该房屋买卖合同的代理人,加之其已经有贷款不能再贷款了,所以不能购买。因此,成先生是该房的实际买受人,又是代理人,所以成先生的代理行为应该无效,鉴于目前的状况,三方均有责任,高先生愿意将房屋恢复到许小姐名下,损失应当双方共同承担。成先生认为,他和许小姐之间是借款关系,许小姐因为没钱偿还借款,将房屋出售后还借款。而且许小姐曾出具收据:成先生帮办的这套房屋买卖手续全部结清(包括银行贷款)。这表明房款已经结清,房屋买卖合同上约定的人民币80万是国家评估价格,而双方实际约定的价格是60万元。基于此,许小姐向法院提起诉讼,要求高先生支付购房余款20万元。

天津房地产律师分析:

本案争议的焦点其一是《天津市二手房买卖合同》是否有效。其二、实际约定的房款是多少。

关于争议焦点一,该《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示,也没有违法法律的强制性法规。只是成先生的代理行为有瑕疵。根据《合同法》的规定,代理人不得损害被代理人的利益,与自己或者自己代理的其他代理人签订合同,否则无效。但是本案中,被代理人并没有主张双方恶意串通导致代理行为无效,而是主张合同有效,要求高先生继续履行合同,由此推断成先生的代理行为并没有损害被代理人许小姐的利益,同时许小姐在得知这一情况时,对该种代理关系表示认可,所以代理行为应当有效。进而,该《二手房买卖合同》有效。那么根据合同约定,购房款为80万元。虽然程先生说,双方曾口头约定购房款为60万元,但是许小姐对此并没有认可,同时成先生也无法提供口头约定房款为60万元的证据。在这种情况下,应当按照合同约定的购房款价格确定房屋的价格。综上,合同有效,根据合同约定高先生应当支付未支付的余款20万元。

法院判决:

高先生自判决生效10日内支付余款20万元给许小姐。


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