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天津房产律师 因房价上涨违约被判违约金130万

更新时间:2019-2-23 15:57:31

二手房纠纷案例简介:

林某通过中介公司居间介绍购买了一套范某的一套别墅。双方那个签订《房地产买卖合同》,约定范某将该别墅转让给林某,房款为665万元。双方约定,林某与合同签订日支付定金10万元。于2006年6月15日前,支付房款130万,待乙方贷款审批完成后3日内,支付房款50万。以上两笔款项均暂存于中介公司,待范某将所有抵押注销当日,中介公司将两笔房款175万万转让给范某,剩余5万支付首期付款。另外,该别墅有抵押贷款,所以买卖合同在补充条款中约定:范某承诺于林某完成合同付款协议所列的付款义务30日内自行还清尚欠银行的贷款,同时范某承诺在上述期限内将所有抵押均注销。签约当日,林某支付了定金10万。2006年6月15日,林某按约定将林某将130万、50万分别支付到中介公司,中介公司出具了收据,确认收到了上述款项。但范某并未按约定还清贷款,抵押也未注销。2006年10月12日,林某向范某发函称,自己按约定支付首期房款,范某应在自己支付完首期款后30日内即2006年7月15日之前,将该别墅的抵押贷款还清且注销抵押登记,所以要求范某尽快履行合同义务,办理房地产产权过户手续。但林某发函后,范某仍然没有注销抵押。2006年10月29日,林某发给范某《解除合同通知书》,称由于范某的行为属于根本违约,按照合同约定及法律规定,要求解除《房地产买卖合同》,并要求范某返还10万元房款,按合同约定由范某支付房价20%的违约金130万元。后来林某按上述要求起诉至法院。范某在庭审中表示,自己也同意解除合同,同意返还房款10万元,但认为林某未按约定支付房款违约在先,而且自己仅收到10万元房款,即使自己违约,林某要求的违约金太高,明显高于林某的实际损失,要求法院予以适当减少。

天津房地产律师案例分析:

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实有信的原则。范某与林某签订了《房地产买卖合同》,因该合同产生的权利义务应由范某承担。林某按照合同约定支付了首期房款190万元,范某按合同约定有义务在林某支付上述款项后30日内还清银行贷款,注销抵押。然而,范某在林某2006年10月12日发出信函后至今,仍未注销抵押,其行为已经构成根本违约。鉴于双方合意解除合同,故法院应判决解除双方签订的房地产买卖合同,范某返还林某10万元房款。

对于林某要求范某支付违约金130万元的要求,是本案的争议焦点。

由于范某在合同履行过程中确有违约,理应承担相应的违约责任。范某在庭审中以合同约定的违约金过高为由,请求法院调整违约金金额,但范某并未能提供任何证据证明林某的损失是否过分低于合同约定的违约金,而范某也不愿对该别墅目前的市场价值进行评估,所以林某要求的违约金应得到法院的支持。

法院判决:

一审法院支持了林某的诉讼请求,判决解除范某与林某就该别墅签订的《房地产买卖合同》,范某在判决生效之日起10日内返还林某10万元购房款,范某在判决生效10日内向林某支付违约金130万元。

范某不服一审判决,认为依法应当适当减少违约金的申请,但原审法院置诉讼期间本市房地产市场价格普遍下降的事实不顾,实际损失只有20万为由,请求二审法院予以纠正,改判承担适当的违约金。

二审法院认为。范围未能依照其与林某签订的合法有效的《房地产买卖合同》的约定,履行注销抵押的手续,构成违约,应当承担违约责任。双方当事人应就违约金损失进行举证。范某认为实际损失仅仅为20万元,但是没有进行举证。林某认为其损失远远高于违约金,并提供了2006年12月该别墅网上登记的出售价格为883万的证据,并以双方约定的购买价和市场家差额168万是其可得利益,证明其实际损失已经远远高于违约金。范某没有对此进行有力反驳,所以原审法院的判决并无不当。

二审驳回上诉,维持原判。


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