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天津房产律师 中介未尽审核义务导致买房人受骗依法承担赔偿责任

更新时间:2019-3-3 12:59:24

案件来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第2期(总第219期)

案情简介:

2012年3月7日,原告李彦东经被告汉宇地产居间介绍,与案外人周敏签订一份《房地产买卖居间协议》,约定:购买位于上海市浦东新区康桥镇上南路6869弄4号301室房屋,房屋总价118万元。同日,三方签订一份《房地产买卖协议》,约定定金总额为20万元,由周敏委托汉宇地产代为收取并保管。周敏确认收到李彦东支付的定金20万元。2012年3月14日,李彦东向公安机关报案,称2012年3月7日,其通过汉宇地产与周敏签订了房屋买卖协议,向周敏支付了定金20万元用于购房,后发现周敏提供的公证书系伪造,怀疑对方有欺诈行为。3月17上海市公安局浦东分局对周敏涉嫌合同诈骗一案立案侦查。2012年10月17日,周敏因犯信用卡诈骗罪、合同诈骗罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑八年,罚金人民币六万元并被责令退赔犯罪所得。

涉案房屋原系案外人周敏、周国左、蔡芳、陈炳玉按份共有其中周敏占六分之一份额。周敏提供的公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造。

因此,原告认为汉宇地产作为专业的中介机构,在提供专业的房屋居间服务时,应尽到基本的审核和调查义务,但被告未予查明,造成己方巨大损失,汉宇地产应承担重大过失责任。请求判令汉宇地产赔偿损失20万元。

被告辩称并未代收定金20万,对于公证书的真实性已经做到了形式审查,不同意原告的诉讼请求。

法院判决:

一审法院:被告上海汉宇房地产顾问有限公司应对案外人周敏刑事退赔不足部分在人民币3万元范围内赔偿原告李彦东损失。此款应于刑事退赔执行中止或终结之日起十日内支付。

二审法院:变更上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民三(民)初字第809号民事判决中的金额为上海汉宇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内在人民币1O万元范围内就案外人周敏刑事退赔不足部分对李彦东承担补充赔偿责任。

争议焦点:中介是否存在重大过失,应在什么范围内承担退赔责任。

根据二审查明的事实,伪造的公证书中载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致,该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下,汉宇地产理应赴公证机构进行现场核实,但汉宇地产未采取前述措施。而被据上诉人李彦东在二审时的陈述,其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议,李彦东完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李彦东、汉宇地产均未尽到前述审慎义务,致使李彦东本人成为周敏合同诈骗的被害人。汉宇地产作为专门从事居间活动的单位,开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明的事实,汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格,未认真核查系争房屋已被出卖情况,未严格按照合同约定履行定金保管义务,使案外人周敏得以实施诈骗,继而造成李彦东损失。综合前述情况,李彦东提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任,尚属合理,可予支持。

律师分析:

本案涉及到两点问题:第一、中介的未尽到审慎义务应当承担赔偿责任。中介方作为专业的居间机构,应当具备从业资格,同时对于委托双方的基本信息应当予以核实、对于房屋的基本情况包括是否存在抵押、是否有其他共有人、是否已经出卖都应予以核实。作为盈利机构,未能尽到审慎的审核义务,给委托人造成损失的应当赔偿。第二、当案件涉及赔偿双方,一方已经收到刑事处罚,并要求依法退赔,在民事审判中应当如何要求其他责任主体承担民事赔偿责任,这个案件做了很好的示范,在刑事案件退赔终止或者中止时,针对未退赔的部分承担赔偿责任,既符合公平原则也更有利于被害人损失赔偿的实现。举例说明,如退赔15万元,那么中介再赔偿5万。如果退赔5万,那么中介最多在10万元的范围内赔偿责任。


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