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天津房产律师 商品房预约合同违约如何计算违约责任?

更新时间:2019-3-4 10:22:09

公报案例:天津房屋租赁 承租人优先购买权受到侵害时如何主张赔偿

案情简介:

被告同力创展公司参与上徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村改造工程后,对准备开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款50000元,合同签订时再缴付剩余房款258484元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款50000元。

其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。2006年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上;2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。

2008年3月19日因拆迁安置需要与原告张励签订的预订单中约定房屋安置给拆迁户徐西成。

2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月,原告张励起诉来院要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,并于2010年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失100000元。

审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告要求被告一次性给付33万元。

被告辩称:双方签订的合同为预约合同,且原告主张的房屋已经无法再另行订立协议,与原告协商就其他房屋重新签订合同未能达成一致,房屋无法交付。基于缔约过失,建议酌情确定赔偿金额。

法院判决:

一、被告同力创展公司于本判决生效后十日内退还原告张励预交的房款50000元;

二、被告同力创展公司于本判决生效后十日内赔偿原告张励损失150000元。

三、驳回原告张励的其他诉讼请求。

一审宣判后,双方当事人均未在法定期限内提出上诉,一审判决已经发生法律效力。

争议焦点:一、双方签订的预订单的性质?二、赔偿的损失应该如何计算?

一、《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。这个案件中,双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成;事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。

二、缔约过失责任的违约责任如何确定?

原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为150000元。

律师分析:对于预约合同及买卖合同的确定,如何确认合同主要条款具有指导意义。同时,在确定缔约过失的违约责任时充分考虑了实际情况,将房价上涨因素作为考虑的范围,合理的确定了违约方的赔偿责任。


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