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天津房产律师 已经竣工备案的房屋因未设置保温层而渗漏可否要求赔偿

更新时间:2019-3-4 10:23:05

案例来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第11期(总第169期)

案例分析:

2006年3月25日,原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,该合同载明,原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室房屋一套,房屋用途为居住,房屋总价款为441430元,《住宅质量保证书》作为合同的附件;出卖人自房屋交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任,2006年1月20日竣工。2006年6月21日,原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中,原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题,多次报修,被告东盛房地产公司多次派员维修,但均未能根本修复。2007年9月3日,原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中,原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日,南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告),其鉴定结论为:水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,上述裂缝对主体结构安全没有影响,但严重影响观瞻和使用功能。并出具了整改方案。

2007年12月21日,原告要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日,原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。评估结论为:原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481.36元。

被告辩称:被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格,被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查,符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定,不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据,故请求驳回原告的诉讼请求。

法院判决:

一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复;

二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。

争议焦点是:1.被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题?

现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题,经专业部门鉴定,其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此,上诉人作为房屋的出卖人,对其出售房屋存在的质量缺陷,依法应当承担相应的修复义务。

东盛房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张,法院认为,虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设置保温层符合当时的建筑标准和规范,但是上诉人交付给被上诉人杨珺的房屋存在明显有质量缺陷,且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用,其原因亦经相关专业部门鉴定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。

律师分析:

本案中,出现房屋质量的原因并非其施工部位出现质量问题,而是在特殊条件特殊环境下发生的质量问题,需要通过增加建筑成本才能达到维修效果。虽然被告已经取得了竣工验收备案,但人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实。验收合格的文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。


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