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天津房产律师 房屋拆迁租房方能否主张赔偿?

更新时间:2019-3-11 19:31:34

如何认定租赁合同中“如遇房屋拆迁合同终止不补偿”条款的效力?

案情简介:

2009年1月某旅馆将房屋租给一盲人按摩公司。2009年9月10日,盲人按摩公司将房屋的一部分转租给某公司。双方约定:某公司将3号房屋出租给盲人按摩公司,租赁期间自2010年9月10日到2011年9月9日,年租金为4800元,但房屋面积为12.54平方米。并约定:如遇到国家征用、占地拆迁等事宜,从拆迁公告之日起,本合同自行终止,某公司无条件迁出,鉴于某公司属于转租性质不享受停产停业损失及装修损失”。双方对合同的真实性没有异议,但某公司指出签订合同时,盲人按摩公司曾承诺给其相关拆迁补偿,盲人按摩公司对此不予认可,某公司亦未向法院提交相关证据。2011年7月7日涉案房屋所在地块贴出了拆迁公告;2011年8月14日涉案房屋因停水停电无法正常经营,某公司于2011年12月左右正式搬出涉案房屋;3号房屋的租金某公司已经给付至2011年9月9日。

某公司诉称:2009年9月10日,盲人按摩公司将位于北京市某区某路3号的房屋转租给某公司,双方约定租赁期间自2009年9月10日到2011年9月9日。后2011年7月15日,3号房屋被政府拆迁,相关拆迁利益被第三人某旅馆取得,且某旅馆作为出租人与本案有利害关系,故起诉要求盲人按摩公司和某旅馆给付我涉案房屋的停产停业损失及搬家费共计12 375元。

盲人按摩公司辩称:对与某公司之间存在房屋租赁合同关系没有异议,但租赁期间只是从2010年9月到2011年9月,合同现已经到期;此外,双方签订的租赁合同中明确约定如遇到拆迁,合同终止,某公司不享受任何拆迁利益,故不同意某公司的诉讼请求。

第三人某旅馆述称:其与某公司没有合同关系,不同意某公司的诉讼请求。


判决结果:

一、盲人按摩公司和某旅馆于本判决生效之日起七日内共同给付某公司搬家费三百七十五元。二、驳回某公司其他诉讼请求。


律师分析:

本案的争议焦点有二:

第一、“如遇拆迁合同终止不补偿”条款效力该如何认定?

某公司和盲人按摩公司在租赁合同中关于停产停业损失的约定是双方真实的意思表示,没有违反国家强制性法规,合同合法有效。根据《合同法》的规定,依法成立的合同受法律保护,双方应秉承诚实信用的原则各自履行。根据某公司和盲人按摩公司的约定:“如遇到国家征用、占地拆迁等事宜,从拆迁公告之日起,合同自行终止,某公司无条件迁出,其不享受停产停业损失及装修损失。”该约定明确了拆迁补偿的相关事宜,现某公司以该合同约定不是其真实意思表示为由,要求分割涉案房屋停产停业损失的诉讼请求,没有事实和法律依据。

第二、某公司可以获得的拆迁补偿包括哪些?

根据《合同法》尊重当时人意思自治的原则,有约定从约定,没约定从法定。在拆迁中双方已经就停产停业损失进行了约定,按照约定某公司不享有该部分拆迁利益。关于搬家费,双方合同中均未明确约定,但是实际在涉案房屋经营并进行搬家的是某公司,根据相关拆迁政策和法律,该部分补偿应当给予因拆迁而无法经营并实际搬家的商户,所以应该不给某公司。


要点提示:

租赁合同中关于分割拆迁利益的约定的效力。拆迁管理条例明确规定,对于拆迁非住宅房屋造成停产停业损的,拆迁人应当给予适当补偿。但是,只是规定了拆迁人支付停产停业损失,却没有规定支付停产停业损失的程序。这造成了拆迁中存在租赁关系的房屋时,出现支付上存在混乱现象,从而因拆迁补偿问题在拆迁人、被拆迁人、承租人之间引发系列矛盾纠纷。根据我国法律规定,双方当事人在租赁合同中就租赁合同关系遭遇拆迁时作出如何分割补偿利益作出明确约定的,一般会尊重当时人的意思自治。如果没有协议或者打不成协议的,可以向拆迁主管机关申请裁决或向法院提起诉讼要求就拆迁停产停业补偿进行析产分配。


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