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天津房产律师 仅支付定金没有签订合同买卖关系是否成立

更新时间:2019-4-9 15:43:37

裁判文书:最高人民法院(2013)民提字第90号

《最高人民法院公报》2015年第1期(总第219期)

案情简介:

2006年9月20日,被告四川某实业公司(甲方)与原告某通讯连锁公司(乙方)签订《购房协议书》,约定:甲乙双方按照互利互惠的原则,经多次协商,就蜀都大厦北一楼及中庭售房事宜达成一致意见:1、乙方购买甲方拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平米,总价6750万元以房屋管理部门办理的产权证为准结算。2、本协议签订之日,甲方收到乙方定金1000万元,待购房合同签订时,该定金自动转为房款。3、甲乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行磋商。4、甲乙双方应该遵守本协议确定的原则,违反则违约方向守约方支付违约金1000万元。5、甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。

2006年9月14和2006年9月18日,购房人经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川某纤维股份有限公司转入1000万,并由向购房人开具定金收据1000万。纤维公司是实业公司的股东。2007年1月4日,实业公司将房屋交付购房人。

2009年9月28日,购房人向实业公司发出《商函》,主要内容为:因金融危机、市场变化致使其利润下滑,且房地产销售整体向下走的态势,希望在约定的购房价格方面给予让步,期望在6000万左右。

2009年9月28日,实业公司向购房人发函,要求购房人在30天内安排人员到实业公司就房屋买卖合同进行协商,同时支付三年的场地使用费。

次日,购房人同意2009年10月9日就购房事宜进行商谈。

2009年10月10日,实业公司向购房人发函,要求对实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本进行回复。购房人2009年10月12日确认收到了实业公司提供的合同文本。

2009年10月20日、28日、12月9日,双方进行了三次协商,对于购房人是否应当支付场地 使用费、买卖过户的税费负担、产权证办理、尾款支付、出售房屋涉及抵押解除等问题进行了协商,但是未能达成一致意见。

2009年11月4日,实业公司向购房人发函,要求购房人承担场地使用费、具体标准双方协商,房屋买卖税费由购房人全部承担。

次日,购房人发函不同意支付场地使用费,要求税费按照国家政策各自承担。同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。

2009年11月12日,实业公司向购房人发函,主要内容为:1、双方就房屋买卖合同的内容磋商长达3年,但是至今未能达成一致,导致《房屋买卖合同》未能签订,因此双方买卖合同关系未能成立。2、在购房人占用房屋期间,应当支付场地使用费。3、实业公司不同意购房人提出的付款方式。4、全部税费应当由购房人承担。

2009年11月17日,购房人发函,主要内容为:1、购房人认为双方的房屋买卖行为已经实际履行。2、购房人占有使用房屋合法,不应支付场地使用费。3、坚持在过户后支付全部房款。4、实业公司要求税费全部由购房人承担缺乏法律依据违反国家相关法律规定。

2010年3月3日,实业公司向购房人发出《解除函》:因双方对于房屋买卖合同内容协商未果,要求解除《购房协议书》,购房人应在收到通知函的30日内腾空房屋。并在收到函件后的三十日内支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相关财务结算。

购房人认为双方签订《购房协议书》符合《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,且双方在支付定金后,已经实际履行了合同,应当得到法律的保护,请求确认双方的房屋买卖合同已经成立并生效,并确认《解除函》无效。

被告则认为预约合同未能真实实践,双方未能就合同主要条款达成一致,因此要求解除。

法院认为:

本案的争议焦点是:

1、购房人是否应当支付房屋使用费?

2、《购房协议书》是本约还是预约?

第一、双方在签订购房协议书之后将房屋交付,且没有其他证据表明双方存在租赁或者有偿使用的法律关系。因此应当认定,当事人是基于房屋买卖法律关系而进行的交付。

第二、对于《购房协议书》的性质,因其不具备合同履行的必备条款,且留有待以后磋商的的条款,因此认定为预约性质为宜。

第三、由于预约合同的性质,实业公司交付房屋的行为不应当视为对该合同的理性,在当事人之间不存在租赁等有偿使用房屋的法律关系的情形下,实业公司的行为应该认定为基于与购房人之间的房屋买卖关系而为的交付。据此,由于实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付涉案房屋,根据合同法第36/37条,可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意,成立了房屋买卖法律关系。

最高人民法院最终认定涉案《购房协议书》是成立并生效的预约合同,解除函无效。双方构成实际的房屋买卖合同关系,应当继续履行相关义务。

《中华人民共和国合同法》 第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。


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