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天津房产律师 预约合同能否要求强制履行

更新时间:2019-4-11 17:18:48

在签订预约合同后,存在大量的违约案件,那么是否能够要求强制履行,变更房屋产权。

我觉得分三种情况:

第一、居间合同是否具备了房屋买卖合同的必备条款

在判断是属于预约合同还是本约合同时,应该结合合同的具体条款判断。比如是否具备房屋的具体坐落、房屋价款、支付方式、交房时间、违约条款。如果具备了一般买卖合同条款,那么可以认定为本约合同。

第二、判断合同履行的程度

如果已经支付了部分房款,那么判决强制履行的可行性会增大。

第三、是否有强制履行的障碍

比如是否能够解除抵押,是否能够股一次性付款。如果具备上述条件,判决强制履行的可能性会增大。

根据天津市的裁判规则:关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知,

津高法(2016)158号。四、关于合同继续履行的问题

    当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》以后,一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同,另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务,除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外,人民法院应予支持。

    当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议,但尚未签订《天津市房产买卖协议》的,一方主张继续履行合同,另一方拒绝履行合同义务的,除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外,人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素,确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的,人民法院可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。如果不具备继续履行合同条件的,人民法院可以向当事人释明无法执行的风险,并告知其可以变更诉讼请求。

    当事人对合同的履行与解除有特别约定的,从其约定。

    当事人要求继续履行合同,应当在诉讼请求中明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。

对于出卖人不履行产权过户义务的,买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务,但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。


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