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天津房产律师 约定以房抵债法院如何处理?

更新时间:2019-7-21 14:59:37

在民间借贷中,出借人为了保证自己的债务能够实现,往往会以房屋作为担保,但是担保的形式不尽相同,有的设置抵押权,有的签订《房屋买卖合同》,有的会对签订的《房屋买卖合同》办理网签,那么当借款不能偿还时,购房合同还能成立吗?出借人能直接主张房屋归自己所有,并以借款抵消房款吗?

答案是否定的。一般而言,借款关系和房屋买卖合同关系,是两个不同的法律关系,不能同时主张。

且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。也就是说,将房屋设置抵押的,不能以不还债务为由,主张房屋所有权。但是如果房屋变卖时,可以优先受偿。

那么,再签一份《房屋买卖合同》是否能主张房屋所有权呢?如果具备真实的购房意图是可以的,如果仅以购房保障债务实现,实际上属于担保的一种,就不能以此主张房屋所有权。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

也就是说,以买卖合同作为担保的,可以申请拍卖买卖合同标的物,但是没有规定享有优先受偿权。

综上,一般而言在房屋上设置抵押或者以买卖合同设置担保,并不能主张房屋归属。但是在实现债权的时候,可以优先受偿或者申请执行涉诉房屋。


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