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天津房产律师 没有房产证出卖房屋是否无效?

更新时间:2019-7-26 12:39:44

出卖房屋时,如果房屋还没有房屋产权证,那么买卖行为是否无效呢?如果无效,损失应当如何计算?如果买卖行为有效又该如何继续履行呢?

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条,下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

根据上述规定,没有取得房屋权属证书的房屋是禁止转让的。

那么,是否可以依据《合同法》第五十二条,以违反法律、行政法规的强制性规定。确认买卖合同无效呢?

答案是否定的。

依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。

所以《城市房地产管理法》中对于未取得不动产产权证的就签订房屋买卖合同的,并不属于效力性强制规定,并不能直接认定为无效,如果最终出卖人无法取得所有权导致无法按照合同办理过户的,买受人可以要求解除合同并主张赔偿损失。


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