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天津房产律师 没有获得商品房预售许可买卖合同无效吗?

更新时间:2019-8-26 16:19:07

《城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备四个条件:第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;第二,持有建设规划许可证和施工许可证;第三,按提供的预售商品房计算,投入建设开发的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;第四,已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条仅以取得商品房预售许可证作为唯一的限定条件。因此《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”等前3个条件并不是预售合同是否有效的条件,取得的形式也可以根据当地政府主管部门的规定灵活掌握,只要不损害国家利益,交纳土地出让金,取得了合法的出让土地使用权的证明文件,就是符合行政管理的要求,不能因此认定房屋预售合同无效。
根据房地产审判实践经验并考虑到法律的原则,借鉴《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条中有关合同效力补正的规定,本解释确定合同的效力是可以补正的,但应当限定一定的补救期限,即出卖人如在起诉前取得商品房预售许可而证明的,可认定合同有效。

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