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天津房产律师 如何确认房屋的面积误差?房屋的实际面积由什么确定?

更新时间:2019-9-5 18:45:12

一般讲,应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。《商品房销售管理办法》第20条对此已有明确规定。什么是产权登记面积呢?《商品房销售管理办法》第45条第4款规定:本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。
但是在商品房买卖实务中,上述规定难以做到。如由于开发商未缴清土地出让金、大小市政配套费、其他规费等,不具备领取房地产权证的法定条件,还比如由于政府房地产管理部门的原因,如怠于办理业主所购商品房产权证,工作效率低下,致使业主入住一二年后仍拿不到产权证。如果在此时买受人发现出卖人所交付的房屋面积不符合合同约定,按照合同约定要求退房,就可能造成损失扩大。
同时,以产权登记面积作为确定交付商品房面积的依据,缺乏可操作性。买受人买房时有关价款的约定有两种,一是交房时付清全款。二是交纳首付款后余款以按揭贷款方式支付,如买受人入住所购商品房一、二年后才取得房屋产权证,发现面积缩水,再去找开发商时,开发商可能已将楼盘售完而去,买受人主张解除合同退房返款的难度将会很大。
基于以产权登记面积作为确认交付商品房面积的依据存在上述缺陷,实务中常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。《商品房销售管理办法》第34条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。《房产测绘管理办法》第18条规定:房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查,只要测绘单位操作规范,产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。所以原则商可以以测绘成果表作为确定实际面积的依据。

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