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天津房产律师 借名购买限价房能够办理过户?

更新时间:2020/7/13 15:17:24



借名购买限价房能否办理过户?




案例分析:


2013年4月23日,杨金平(甲方)与杨金山(乙方)签署《协议书》一份,内容为:一、甲方于2013年享受天津市大龄未婚购买限价商品房政策,国家允许甲方在天津市北辰区荣溪园购买偏单一处;二、甲方购买的楼层是荣溪园12号楼银角某号,建筑面积为89.88㎡,税费合计为700000元,此房是期房,竣工时间为2014年底;三、因甲方没有经济实力购买此楼房,所以甲方同意乙方以甲方名义购买此房,购房的一切费用由乙方支付,产权归乙方所有;四、此房以按揭贷款的方式进行购买,放贷单位是天津市建设银行;五、乙方于2013年3月26日已支付首付款206,460.2元,余款仍由乙方偿还;六、违约责任,如甲方违约,甲方按照乙方购买此楼房总价款700000元的双倍返还乙方现金。落款处有“杨金山”及杨金平、李本彦的签名。庭审中原告及第三人郭英称该协议书中落款处乙方“杨金山”非其本人所签,而系原告委托第三人郭英代签。

按照协议约定,杨金平签订了买卖协议且办理了银行贷款,杨金山按照约定向杨金平支付了全部房款。但是杨金平拒绝办理过户,因此成诉。



法院认为:



本案争议的焦点为:一、原告是否为借名买房的主体;二、借名买房协议的效力;三、原告主张办理房产过户手续是否合理。本案中杨金山作为实际出资人与杨金平签订协议,约定由杨金山支付全部购房款项,以杨金平的名义与卖方签订房屋买卖合同,将房屋落户在杨金平名下,同时约定房屋所有权归杨金山所有。即双方实际为借名买房关系。法院依法认定原告系借名买房的主体。对于借名买房约定的效力问题。民事活动是否损害国家或社会公共利益,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。原告与被告之间的借名买房协议系双方真实意思表示,本案诉争房屋属于限价商品住房,是限制流通物,但并非禁止流通物,现该房屋契税缴纳时间至今已经满5年,符合上市交易的条件,在符合交易条件并缴纳相关税费后可以进行交易,原、被告之间对于借名买房的约定不违反法律或行政法规的强制性规定,其具体情节也不能认定为违反社会公共利益。原、被告双方对于借名买房的约定应属有效。对于协议履行问题。原、被告之间的借名买房协议有效,双方均应受协议约束,并应依协议约定履行自己的义务。双方在协议中未明确办理所有权转移登记的时间,现讼争房已具备上市交易条件,原告主张被告配合其房屋所有权转移登记,将房屋过户至原告名下,依法予以支持。因购买诉争房屋时曾办理贷款,目前尚有剩余贷款未还清,且诉争房屋设有抵押权,故需待还清剩余贷款,撤销抵押权之后,才能办理诉争房屋转移登记手续。现原告表示愿意将剩余贷款一次性还清,被告及相关第三人应予以配合。关于原告杨金山主张直接确认诉争房屋归其所有的请求,《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。现讼争房登记于被告杨金平名下,因此不能直接认定讼争房归原告杨金山所有,原告仅能依据借名买房协议要求被告配合办理房屋过户登记。对原告确认讼争房所有权的请求,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定。



法院判决:



一、杨金山于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性清偿杨金平与中国建设银行股份有限公司天津津城支行所签借款合同项下全部剩余贷款本息(具体数额以清偿当日银行计算为准),中国建设银行股份有限公司天津津城支行及杨金平予以配合;

二、本判决第一项所涉贷款全部还清后,天津市津房置业担保股份有限公司及杨金平共同办理天津市北辰区房屋抵押权注销登记手续,中国建设银行股份有限公司天津津城支行予以配合;

三、杨金山于本判决发生法律效力之日起十五日内将杨金平自2018年12月至本判决生效前实际偿还的贷款本息(仅包括正常本金及利息,不含因逾期而产生的逾期利息及复利,具体数额以银行还款明细为准)给付杨金平;

四、本判决第一项、第二项、第三项内容履行完毕后,杨金平配合杨金山将天津市北辰区房屋所有权过户至杨金山名下,过户所需全部税费由杨金山负担;

五、杨金平与中国建设银行股份有限公司天津津城支行所签借款合同项下贷款,在本判决生效之前继续由杨金平负责偿还,如因逾期产生逾期利息及复利,由杨金平负担,在本判决生效之后,该贷款由杨金山按本判决第一项清偿;

六、驳回杨金山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元,由杨金山负担6400元,杨金平负担6400元,财产保全费5000元由杨金山负担。”


律师分析:



借名买房关系应当通过协议的形式明确,本案当中协议明确了双方的借名买房关系,将原告确认为房屋的实际购买人并无疑问。但是,对于限价房,通过借名买房的形式是否涉及侵犯公共利益需要进一步查明。对于已经满足上市交易的条件的限价房一般可以直接支持过户,对于尚未满足上市交易的条件的限价房,法院一般判决具备交易条件后才能办理过户手续。因此对于限价房等其他福利用房,借名购房尚存有较大风险。



来源:



天津市第二中级人民法院(2019)津02民终4830号



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