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天津房产律师 租赁专题--承租人自行搬离承租房屋能否解除合同?如何承担责任?

更新时间:2020/8/6 16:57:04


租赁专题--承租人自行搬离承租房屋能否解除合同?如何承担责任?




案例简介:


2012年6月8日,被告何利云为出租方、原告雄风物流有限公司为承租方,签订房屋租赁合同一份,载明“甲方(被告)将坐落于诸暨市暨阳街道滨江南路5号、建筑面积约2800平方米的房屋租给乙方,作为商业零售使用;租赁期限10年,自2012年6月10日起至2022年9月15日止(2012年6月10日至9月15日为装修期,免租金);租金标准为第一年144万元、第二年149万元、第三年153万元、第四年159万元、第五年163万元……,十年合计租金1716万元,租金于每年的9月15日前一次性付清,支付方式为乙方凭甲方提前15天提供的收款收据支付房租,并确定了租金缴付的账号。

合同签订后,被告按合同约定将房屋交付给原告,原告按合同约定交纳了前二年的租金。2015年3月24日,被告向原告寄送房屋租金催缴函,要求原告缴纳第三年的租金153万元,并附收款收据及账户。2015年4月7日,原告复函,因零售市场发生重大变化,请求减少承租面积或调整租赁价格。2016年11月3日,被告又寄函给原告,要求支付租金及违约金。2016年12月31日,被告向原告及雄风集团有限公司寄送债权转让通知书,告知已将原告欠被告租金的债权、相应的滞纳金及从权利转让给永利商业集团有限公司。2017年2月28日,原告向被告寄送《关于退租和终止合同的函》,要求解除双方的租赁合同关系;办理房屋交接手续。随后提起诉讼。另查明,涉案的租赁房屋属被告何利云、张佩秀共有。


法院认为:


双方于2012年6月8日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,也未违反法律、法规的强制性规定,应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。本案所涉房屋租赁合同,约定房屋租赁期限为十年,在租赁期尚未过半,被告未有违约情形,也不符合双方约定解除条件的情况下,原告要求解除合同,本不应予以支持;但考虑到原告要求解除合同的意愿强烈,强行要求原告继续履行合同,对双方均无好处,且对今后房屋的管理、维护,租金的收取均带来不利;也达不到物尽其用的目的;故对原告要求解除房屋租赁合同的请求予以准许,对被告要求继续履行合同的请求不予支持。合同解除后,原告应及时腾退房屋,通知被告办理交接手续,并结清租金。被告在收到原告办理交接手续后,应及时验收、接收房屋。由于本案被告坚持要求继续履行合同,本案中未就合同解除的后果主张权利,被告可另行主张。被告要求确认原告于2017年2月27日寄送的《关于退租和终止合同的函》无效,因该函送达给被告不久,原告即向该院起诉,该函已无实质意义,无需确定其效力。


法院判决:


依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条之规定精神,判决:

一、自判决生效之日起解除原告(反诉被告)浙江雄风超市有限公司与被告(反诉原告)何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同;

二、自合同解除之日起十五日内,原告(反诉被告)浙江雄风超市有限公司应将租赁房屋腾退给被告(反诉原告)何利云、张佩秀;被告(反诉原告)何利云、张佩秀应及时接收;

三、驳回反诉原告何利云、张佩秀的诉讼请求。

本案案件本诉受理费44800元,依法减半收取出22400元,反诉受理费22400元,依法减半收取11200元,合计33600元,由原告浙江雄风超市有限公司(反诉被告)负担22400元,被告何利云、张佩秀(反诉原告)负担11200元。


律师分析:


约定的租赁时间未到期,但是承租人执意要求解除合同,且自行搬离房屋,要求解除合同,能否解除合同?出租人可以主张什么权利,如何要求赔偿?

首先:如果承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力。

其次:承租人在此种情况下没有单方解除权,但是出租人可以据此要求解除解除合同并要求承租人赔偿损失。如果,承租人不愿意解除怎么办?考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同。

最后:如果租赁合同以不能履行为由解除,如何确定解除日期和赔偿?可以根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。

承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。


来源:


浙江省绍兴市中级人民法院(2017)浙06民终2945号



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