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天津房产律师 签认购书付完首付后开发商拒绝出卖房屋怎么办?

更新时间:2020/8/12 14:36:15


签认购书付完首付后开发商拒绝出卖房屋怎么办?



案例简介:


2014年5月17日高某与联发公司签订《联发滨海琴墅认购协议》,约定了购买房屋的房号、建筑面积、认购单价、认购总价。双方约定2014年7月30日签订《商品房买卖合同》,若如期签订则定金转为房款,若逾期履行本认购协议第一条第4款、第5款的任一约定,视为乙方放弃购买该房屋,甲方无需通知且有权单方解除本认购协议并没收乙方已付定金。同日,在联发公司就诉争房屋的商品房合同签约审核表中确认房屋总价为3506332,付款方式为商业按揭贷款,首付款为1756332元,申请贷款金额为175000,契税105189.96,公共维修基金35063,产权登记费80,共计1896664.96元。高桂花于签订协议交付定金10万元,2014年7月28日交付房屋首付款、契税、公共维修基金、产权登记费共1796664.96元。但是,高某认为房屋存在质量问题,双方未在约定的2014年7月30日订立《天津市商品房买卖合同》。2015年5月28日联发公司发出通知函:根据认购协议第一条第3款、第4款、第5款,您应于2014年7月30日与我司签订商品房买卖合同并付清首付款、同时提供完整的银行贷款资料,否则,我司将保留追究您违约责任的权利,通知函投妥。2016年3月10日,联发公司发解除通知函:因未按约定时间签订合同并办理贷款手续,解除双方签订认购协议,没收定金,并有权将房屋另售他人。

二审期间,高某主张现金支付尾款,并将尾款存在活期存折,并提供银行存款证明,表示随时可以交纳。

现高某要求确认高某、联发公司之间关于天津市滨海新区塘沽北塘街阳澄湖180号房屋买卖合法有效。要求联发公司交付上述房屋,并配合办理房地产权证;

联发公司反诉请求:确认双方签订的《联发滨海琴墅认购协议》于2016年3月10日解除。


法院认为:


1、法院认定双方商品房买卖合同关系成立,联发公司应当向其交付房屋。法院认为,认购协议对买受人、房号、单价、总价款、付款方式均作出明确约定,足以确定双方商品房买卖合同关系,其他内容虽未有合同约定,均有法律明确规定,在双方未有明确约定时可以适用法律规定。

2、关于合同解除问题,认购协议第二条约定了未按时签约及未按时办理贷款,甲方无需通知且有权单方解除本协议并没收乙方已付定金。但在解除合同成就之后未行使解除权,反而要求高某继续签订合同并支付首付款,亦未作出明确解除合同的意思表示。后在诉讼期间发送解除合同通知书,且提出解除合同的诉讼请求,故是否符合解除条件,应由法院依法进行审查。联发公司主张解除合同依据不足。


法院判决:


1、维持天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初80716号民事判决第一项,即高某与联发集团天津房地产开发有限公司之间就天津市滨海新区塘沽北塘街阳澄湖路180号房屋买卖合同法律关系有效。

2、撤销天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初80716号民事判决第二项、第三项;

3、被上诉人联发集团天津房地产开发有限公司在上诉人高某支付剩余1750000元房款后,十日内向上诉人高某交付房屋并配合上诉人高某办理房屋过户手续。

4、驳回被上诉人联发集团天津房地产开发有限公司的反诉请求。

天津市高级人民法院作出(2017)津民申628号民事裁定书驳回联发集团天津房地产开发有限公司的再审请求。


律师分析:


对于本案,首先要考虑双方是否成立了商品房买卖合同关系,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第五条,即使双方没有签订商品房买卖合同的正式文本,但是认购书中具备了商品房买卖合同的主要条款,并支付房款的,可以认定为成立商品房买卖合同关系。本案中,认购协议和审批表约定了合同的主要内容,即按照该协议双方可以进行交易,其他不具备的条款可以根据法律规定补足,并不影响合同的执行。且高某交付的首付款显然属于履行商品房买卖合同的义务,并非仅仅是认购书的义务。

其次要考虑开发商要求解除合同是否有依据,解除合同可以是约定解除,也可以是法定解除,本案中开发商在约定解除条件成就时,要求继续履行合同,后期发出的通知亦不具备合同解除的条件。因此法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。

最后,在继续履行合同的过程中,要考虑是否具备履行条件,也即房屋上是否存在限制过户的条件,比如查封、抵押、没有竣工,买受人一方是否具有一次性付清房款的能力。如果没有履行障碍,法院应当支持买受人的诉讼请求。


案例来源:


天津市第二中级人民法院(2016)津02民终6227号


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